부동산관련 뉴스는 실시간으로 관찰하고 주의깊게 보는 편입니다.
나와는 다른 의견들이 있을수 있고 공부도 많이 되기 때문인데요,
이번에도 주인장의 전문분야관련 기사가 나왔길래 살펴보지 않을수 없었습니다.
A급오피스 공실률이 반등했다(공실률이 상승했다)는 내용의 기사입니다.
상승했다는 사실을 두고 원인에 대해 작성한 글인데요,
어떤 원인을 들었는지 확인해 보았습니다.
최근 수년간 임대료가 급격히 오르자 (수요대비 공급 부족과 금리인상의 여파)
부담을 느낀 기업들의 오피스임차 수요가 감소했기 때문이라는데요
현직자로서 시장의 눈으로 바라보았을때,
물론 위에 기사에서 언급한 내용도 한 부분을 차지하지만 다른 시야로 바라보고 싶은데요,
그 전에 한가지 집고 넘어가도록 하겠습니다.
수년간 임대료가 급격히 오른것은 금리인상의 여파가 아닙니다.
수요대비 공급부족은 일정부분 맞습니다. 다만, 수요가 지난 2~3년간 폭증했기 때문이에요.
수요가 폭증하니 사무실이 부족하게 되었고 임차하려는 회사들간의 경쟁은 더 치열해졌으며
임대인의 눈높이(기대치)는 올라가 버렸는데요, 이로 인해 자연스럽게 임대료가 올라간 거에요.
지난 십수년간 서울의 오피스시장 현장에서 업력을 키워온 비노가 보았을때,
계속해서 서울 오피스 공실률이 줄어들다가 반등하게 된(공실률이 늘어난) 원인을 몇가지로 나눠서 생각해 보도록 하겠습니다.
서울 오피스시장 공실률이 다시 늘어나는 원인
급격한 금리인상의 여파
아이러니하게도
위에 기사에서 언급했던 오피스임대료가 올라간 원인이 금리인상의 여파라고 했는데,
사실 급격한 금리인상은 임대료 인상의 원인이 아니라 공실률이 늘어난 가장 큰 범주의 원인입니다.
1. 게임회사들의 경영난
최근에 뉴스에서 자주 접하는 부분입니다.
코로나특수로 호황을 누리던 게임업계가 팬데믹이 긴터널을 지나 나오는 상황이 되자
또 금리가 급격하게 올라 대출이자 부담이 커지자
게임유저들이 지갑을 닫고 있는 것이 가장 큰 이유로 꼽고 있습니다.
게임회사 조금 어려운게 오피스시장에 무슨 큰 영향이 있나?
2021년 한 업체의 의뢰로 양재역 인근의 특정 건물(대형빌딩)에 임대 나올만한 사무실이 있는지 알아보던 중 게임회사의 규모에 놀란 적이 있습니다.
물론 모기업은 판교에 사옥을 지닌 큰 게임회사였습니다만,
그리 유명하지 않은 게임 하나 개발관리하는 회사였는데 총 4개층을 임차하여 사용하고 있었습니다. 한개층 전용면적이 약 320평이니 전용 약 1,300평을 사용하고 있었습니다.
보통 중소게임회사들이 직원 1명당 전용면적 2평 정도 기준으로 사무실을 구하는데요,
이름도 안알려진 신규 회사들의 경우도 투자만 유치하면 대형빌딩 1개층 정도 입주할 만한 공간을 구하기도 했습니다.
최근 게임매거진들을 참고해보면,
지난해 3분기 상당수 게임회사들이 적자전환하였고, 4분기는 아직 실적발표 전이긴 하지만 매출과 영업이익이 전체적으로 감소하였다고 합니다.
게임회사들은 규모면에서 신축성이 상당합니다.
정규직은 논외로 하고 프로젝트가 있을때 외부에서 프리랜서형태로 대거 고용하기 때문인데요
IT업계의 다양한 인력들이 상당수 기간제 계약인 것은 업계에서는 이미 알려진 사실입니다.
따라서 게임업계의 실적악화와 경영난은 사업축소로 이어지고 이것은 곧 오피스임대차 수요가 줄어드는 것을 의미합니다.
2. 프로젝트의 종료 또는 중단
게임회사들의 프로젝트만 그런 것이 아닙니다.
한동안 광풍이었던 비트코인, 메타버스, NFT, 인공지능 개발 등등 수많은 IT와 금융관련 프로젝트들이 엎어졌거나 조기에 종료되었습니다.
한 비트코인과 NFT 개발 업체가 논현로에 통사옥을 사용하다 망해서 명도 당한것도 작년 초의 일입니다.
최근 수년동안 IT회사라고 해서 입점시켰는데, 알고보니 코인회사더라 하며 푸념하던 임대인들도 여럿 보았습니다.
아직까지도 명도 소송중인 곳도 있구요, 안 알려진거까지 하면 상당수 일겁니다.
최근에 IFRS회계기준이 변경되면서 각 은행, 보험사 들을 비롯한 금융회사들의 그에 맞는 IT 프로젝트 량이 상당히 많았습니다. GBD와 CBD 중심으로 대형IT기업들의 임차수요가 늘어나는데 분명히 큰 영향이 있었습니다.
이러한 IT 인력들은 상당수가 프로젝트마다 참여하는 프리랜서 형태의 고용이 많습니다.
짧게는 6개월에서 1년, 길게는 2~3년인 프로젝트라 사무공간 또한 필요한 기간이 짧은 편입니다.
이러한 IT관련 대형 프로젝트들이 시기적으로 거의 종료가 되었거나 종료가 되어가고 있습니다
3. 회사의 인원감축 또는 사업축소
대내외적인 여러 이슈로 올한해 경제성장률을
정부와 한국은행에서는 1.6 ~ 1.7% 정도로 보지만 제조업기업들은 1.16%로 본다는 기사가 나왔습니다.
한파가 닥칠 업종으로
비금속광물, 정유화학, 섬유, 가전, 목재, 가구, 철강, 기계 등을 꼽고 있는데
이 모든것을 아우르는 산업이 부동산산업입니다. 건설경기가 우리나라 경제의 상당한 부분을 차지하고 있다는 것은 모두가 아는 사실이죠. 건설사업에 필요한 제조업부분과 아무래도 이사들 덜 가면 가전과 가구도 고전을 면치 못할 겁니다.
그외에 유통과 서비스업종(상업)들도 연쇄적으로 힘들것으로 보입니다.
이러한 산업경제 전방위적으로 어려움이 예상됨으로 인해
많은 회사들이 명예퇴직을 비롯한 인원감축과 사업축소를 예정하고 있습니다.
부동산PF와 연결된 증권회사들도 상당수 인원감축을 시도할거란 뉴스도 돌고, 금융회사들도 올해 명예퇴직을 상당히 많이 유도할거란 소식이 업계에서는 기정사실로 받아들이는 분위기입니다.
많은 지점들이 폐업의 수순을 밟을거고, 그렇게 되면 사무실임차수요도 상당 부분 줄어들 수밖에 없을듯 합니다.
오피스임대차 계약의 실례상
계약기간은 년단위로 이루어집니다.
지금 공실률이 늘어난 것은 잠시 일어난 사건이 아니라
대량 공실이 이제 시작일 가능성이 충분합니다.
물론 정부에서 왜곡을 감수하면서까지 시중금리를 조절하고 있는 모양새여서
조금은 덜할수 있겠지만, 한동안은 공실률 상승 추세가 예상되므로
건물임대인이나 관리회사는 우량임차인 장기계약을 유도하고 눈높이를 약간은 낮출 필요도 있어 보입니다.