오늘은 임대차계약에 있어서 5% 인상 증액청구권에 대해서 알아보려고 합니다.
정확히 법률상 용어로 말하자면 증감청구권이지만, 증액청구가 현실상 거의 대부분이므로 [증액청구]라는 용어가 많이 쓰입니다.
임대차계약에 있어 5% 인상하는 것에 대한 상황이 워낙 빈번하게 일어나다 보니
많은 분들이 이에 대해 많이 알고 계시고 관심도 많은 것으로 보입니다만,
실상 정확하게 알고 계신 분들은 거의 없습니다.
현직에 계시는 공인중개사 분들도 마찬가지이구요.
자칫 잘못된 지식과 정보로 재산상 손해와 타격을 입을수 있으므로
제가 쉽게 설명드릴테니
이번 기회에 자세하고 정확하게 알아 가시길 바랍니다!!
시작하면서,
가장 중요한 부분이면서 헷갈려 하실수 있는 부분 먼저 알고 넘어가겠습니다.
바로 증액청구는 두가지가 있다는 점인데요,
하나는, 계약갱신시에 가능한 것
다른 하나는, 경제사정의 변동으로 (임대차계약후 1년이 초과한 시점에서) 가능한 것입니다.
| 제7조(차임등의 증감청구권) ---->(경제사정의 변동으로 임대차계약후 1년이 초과한 시점부터 가능한 것) ①당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ------>(계약갱신시에 가능한 것) ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. |
많은 분들이 잘못 알고 계시는 점..
바로, 계약갱신 진행할때 임대인이 5% 증액 요청하는 것에 대해 경제사정의 변동
즉 물가나 세금이 많이 올랐을 경우에만 가능하고
임차인은 그 변동이 없음을 주장하면 된다고 생각하시는데요
그렇지 않다는 점입니다.
즉 자연물가상승률을 주장하면서 충분히 증액청구가 가능함을 알아야 합니다.
임대료를 5% 올리겠다고 해도 세입자가 동의 안 하면
실질적으로 강제할수 있는 방법이 없습니다!!
그 이유는 밑에서 설명 드릴게요.
위에서 계약을 갱신할 때 증액청구는 경제사정변동 없이도 요구할수도 있다고 했는데요,
위에 만화는 무슨내용이냐??
실질적인 상황에 대한 얘기입니다.
임대인이 무턱대고 올린다고 하면 임차인이 응할리가 없기 때문이에요.
임대인 입장에서는
세금과 공과금 그리고 은행이자 등의 상승을 이유로 임차인에게 설득을 해야 하니까요.
임대인과 임차인의 사이가 좋은 경우는
잘 협의하여 요구를 받아들이거나 인상한도를 조금 줄이는 선에서 끝낼수도 있을텐데요,
임차인이 무조건 합의를 안하면 임대인 입장에서는 난감해집니다.
그래서 선택하는 것이 분쟁조정위원회에 조정신청인데요,
분쟁조정위원회는 대한법률구조공단, 서울시, LH, 한국감정원에서 운영하는 데요,
강제성이 없어서 이것만으로 조정이 잘 되어 합의되면 좋겠지만
이또한 임차인이 응하지 않거나 조정안이 나와도 수락하지 않는다면,
임대인은 마지막으로 법원에 소송까지 가야합니다.
제가 위에서 실질적으로 강제할수 있는 방법이 없다고 한 것이 이렇게 복잡해지기 때문이에요.
물론 소송에서 승소하면
임대인 입장에서는 소급해서 5% 인상된부분까지 챙길수 있다고 하지만
임대차기간에 비하여 오랜 소송기간과 소송비용(소송비용은 피고에게 100% 받을수 있다 장담 못합니다)을 생각하면 조정절차에서 끝마치는게 여러모로 나을테니까요.
세입자와 합의만 하면 5% 초과해서도 증액 가능할까?
임대차3법의 하나로 들어온 [계약갱신요구권] 사용 여부가 관건이 됩니다.
임차인이 계약갱신요구권 사용하여 계약갱신시에는 5% 이상 올릴수가 없습니다.
다만, 양자간의 협의로 갱신하는 경우는 합의로 5%이상 요구가 가능합니다.
맨 처음 말씀드렸던 내용입니다. 증액청구는 두가지 가능하다고 말씀드렸잖아요.
계약갱신시와 계약기간중(경제사정 변동으로 인한..) 증액청구인데요.
이 두가지 모두 5% 상한에 적용된다고 생각하시면 됩니다.
임대인이 5% 초과해서 증액 요구하는 경우
임차인이 받아들이지 않겠다고 하면 임대인이 계약종료를 요구할 수도 있습니다.
이에 대해 임차인을 보호하기 위해 임대차3법에서 2+2를 들여온것이구요.
참고로, 상가건물임대차보호법에서는 임차인이 요구시 최장 10년까지 계약기간 보장됩니다.
임대차계약을 1년만 했는데 1년 후에 임차인에게 5% 인상 요구 가능할까?
주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
주택임대차보호법상 1년 계약을 하였더라도 2년으로 본다는 규정이 있습니다.
따라서 임대인은 1년 후에 만기가 다 되었다고 해서
5% 인상을 요구할수 없는 것이에요.
이는 경제사정의 변동으로 계약 1년후에 인상 요구는 가능한 것과는 별개입니다.
만화로 쉽게 풀어보는
임대차계약 갱신관련 5% 증액청구권에 대해서 자세히 알아보았습니다.
다음에도 부동산 관련 복잡하고 이해하기 어려운 부분들을
쉽게 알아 가실수 있도록 준비하겠습니다.