서울에서 그리고 거기에서 가장 핫하다는 강남에서 건물관련하여 일을 하다보니
주변에 가장 많이 흔히 볼수 있는 건물들이 모두 일과 관련하여 생각하게 됩니다.
길을 가다가 건물들과 길을 바라보면 생김새만 봐도 어디가 북향인지 남향인지를 쉽게 알수가 있는데,
간혹 그런것들을 쉽게 알아보기 힘든 경우가 있습니다.
대표적으로 아직 완성되지 않은 상권이면서 테마가 있는 곳이 그러합니다. 저층 위주의 건물들로 둘러싸여
3층 이상에서 볼수 있는 계단식으로 깎인 발코니 건물들을 볼수 없기 때문이에요.
가끔 가보는 연남동쪽이 그랬지요. 하지만 지난주 가 보았던 연남동거리는 상당히 많이 변해있었습니다.
바로 건축업자들이 손을 데기 시작한 것이죠. 조만간 1~2층의 저층 위주 건물들이 많던 연남동거리는
4~5층 규모의 신축건물들로 채워질 것으로 보입니다.
위에 사진같은 업무공간으로 재탄생된 근생건물들을 좋아합니다.
역삼동에서 처음으로 기업이전부동산회사에 근무할때 처음 느꼈던 그느낌.
오래된 연립주택을 전면 리모델링해서 근린생활시설로 변경한 사무실이었는데,
평소에 좋아하던 가수를 그곳에 작업실 용도로 임차를 넣어드렸던 기억이 납니다.
올드하면서 세련된 이 역설적인 느낌이 이런류의 건물들의 가치입니다.
일을 하면서 수많은 건물주들과 법인대표들을 만나지만,
본인의 또는 본인이 대표로 있는 회사의 건물을 대하는 느낌은 아주 다양합니다.
열심히 모아서.. 또는 갑자기 큰돈이 생겨.. 상속으로.. 등등 그들이 건물주라고 불리게 된데에는 여러 사유가 있으니
그 건물에 대한 애착이나 신경쓸여력이 모두 다를수 밖에요.
하지만 모두들 똑같이 가지고 있는 생각이 있으니...
/// 그건바로 건물에대한 가치상승입니다///
건물가치 상승 동력으로는
1. 토지가치상승
2. 건물가치상승
크게 두가지를 생각해 볼수 있을거 같아요.
토지가치 상승이야 정책이나 사회여건들에 의하여 이루어 지겠지만,,
건물가치 상승부분은 어디까지나 관리부분입니다.
사실 건물관리라 하면 흔히들 FM(facility management)만 생각할수 있는데,,
더 중요한것은 관리하는 시스템인 소프트웨어라고 생각합니다.
기본적인 청소나 방역 전기 소방 주차 등은 물론이고 임대차관련(공실관리, 임대료, 관리비), 세무, 보험 등을 총망라하는 범위를 말합니다.
건물 가치 상승에 있어서 가장 중요한 부분이 임차인 관리입니다. 보통 빌딩매각가 산정에 있어서 중요지표가 임차현황에 따른 수익률안분계산이기 때문입니다. 요즘 강남에서는 수익률 3%만 넘으면 거래하는데 문제가 없는데, 초저금리 상황이 반영된 결과이기도 합니다. 얼마전 천안에 메인상업지역의 1층 별다방 입점해 있는 건물이 수익률 6%가 넘게 나오는데도 거래가 어렵던걸 상기하면 가치상승에 대한 기대감의 차이라고 볼수 있겠네요.
앞서 말한대로 임차인관리가 가장 중요한 부분을 차지하는 상황인데, 사실 임차인관리에 팔할 이상이 공실률 줄이기입니다.
이후 연결되는 임차인이 사용하는데 있어서 편의사항이라든가, 임대료와 관리비 납부 등은 사실 부가적인 내용들이죠.
그래서 수많은 건물들에서는 임차인 모시기 경쟁이 치열한데요.
일하면서 수많은 분들을 만나보면,, 건물주를 얼마나 오래했느냐로 정해지는게 아니라
얼마나 많은 연구와 노력을 했는지에 따라 갈리는 것을 많이 보게 됩니다.
간혹 오래된 건물주들의 경우 ,, 과거의 영광??을 잊지 못하고 같은 방식을 고집하다 건물의 반도 넘게 공실로 비워두는 것도 보았습니다.
반면 얼마전 처음으로 건물주가 된 성공한 40대 여성분의 경우 많은 정보와 함께 철저하게 연구하고 전문가의 조언을 받아 공실률 제로에 임차대기라는 엄청난 성공을 이루신 것도 보았습니다.
글을 쓰다보니 너무 길어져서 인테리어에 관한 부분은 다음 회차로 넘겨야 겠네요.
커피한잔과 좋은음악을 함께 할수 있는 여유가 되는 하루가 되길 바랍니다.
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