부동산 관련 일들을 전천후(중개 & PM & 금융)로 하고 있는 필자이다보니 내용증명을 보내거나 내용증명에 대한 답변서를 작성하여 대응하는 일이 자주 있다. 인터넷상에 내용증명 관련하여 글들이 많이 올라와 있는데 가장 많이 사용하게 되는 부동산 관련 여러가지 내용증명 양식이 거의 없다.
이에 필자가 업무관련하여 평소 보관하고 있던 부동산관련 종류별 내용증명 양식을 공유하고자 한다. 또한 내용증명을 처음 접하는 분들도 있을테니 내용증명이란 무엇이고 각각의 작성방법과 또 그 내용증명 효력에 대하여 마지막으로 내용증명을 보내는법까지 자세하게 기술하고자 한다.
내용증명이란?
개인 및 상호 간의 채권 또는 채무의 이행 등의 득실변경에 관한 부분을 문서화하는 것으로 내용증명 자체는 법적인 효력이 발생하는 것이 아니고 사실을 증명하는 목적으로 사용된다. 당해 우편물의 내용을 등본에 의해 증명하는 제도이다 보니 증거보전의 역할과 상대방에게 심리적인 압박감을 주는 역할을 하게 된다.
1. 부동산 관련 내용증명 각종 양식과 작성방법
- 부동산은 관련한 계약들이 여러가지이다 보니 내용증명도 내용이 다르기 마련이고 이에 대한 정형화된 양식은 없지만 종류별로 가지고 있으면 대입하여 일하기가 수월하다. 보통 계약의 이행을 청구하거나 사실관계나 향후 계획 등을 통지하는데에 쓰인다.
A. 임차료관련 내용증명 - 체납금 납부 독촉 및 계약해지 예고
필자의 회사에서 건물관리 (PM) 할때 자주 사용하는 양식이다. 인터넷상에 떠도는 어떤 양식보다 깔끔하고 보기에도 좋다고 자부한다. 위의 내용의 경우는 임차인이 임대료를 자주 체납하여 그에대한 체납금 납부 독촉 및 미이행시 계약해지 통고 부분이었다. 상가임대차보호법상 사실관계에 있어 다툼의 여지가 있을수 있어 차후 일어날 상황에 대하여 미리 준비하고자 함이다. 건물관리를 맡고 있는 당사에서 건물주(임대인)에게 신뢰 받는 한 부분이다.
회사에서 쓰는 내용이다 보니 개인이 사용할 경우는 그에 맞게 약간의 수정을 거치길 바란다. 기존에 보냈던 내용에서 내용을 삭제하거나 OO(동그라미)로 대체하였으니 빈칸을 채우기만 하면 될것이다. 물론 중간에 글로 쓰여진 부분은 상황에 맞게 수정하여야 한다.
임대료를 체납한 사실에 대한 내용증명을 보낼 경우 육하원칙에 의거하여 작성하도록 한다. 가장 중요한 것은 사실관계를 명확히 하고 내용증명을 보내는 이유와 목적을 정확하게 또 알아보기 쉽게 작성해야 한다. 여기서 알아보기 쉽게란 법적으로 여러가지 해석을 불러오지 않고 간단명료한 것을 말한다.
마지막으로 임대인 (서명) 란은 대리인의 경우 수정하여 작성하고 인장을 찍기 바란다.
B. 임대차 관련 - 계약종료에 따른 갱신거절과 부동산 인도 요청
위 사진의 양식의 경우 앞서 소개한 양식과는 조금 다르다. 같은 사실관계(임대료 체납)를 두고 앞에서는 체납금 납부 독촉이었지만, 이번에 소개할 양식은 계약종료를 알리고 갱신거절과 함께 임대차계약목적물의 인도를 요구하는 것이다.
건물을 관리하다 보면 임대인 입장에서는 임차인이 상습 체납시 체납금 납입을 요구하기 보다는 계약 종료를 택하는 경우가 많다. 명도 후 새로운 임차인과 계약을 체결하는 것이 낫다고 판단을 많이 하기 때문이다. 상가임대차보호법상 권리금보호 문제나 그밖의 임차인보호조항으로부터 자유로울수 있다는 이점도 있다.
위에서 언급한 바와 마찬가지로 계약종료로 인한 갱신거절 및 인도요청 부동산내용증명의 경우에도 작성방법은 비슷하다. 최대한 간단명료하게 사실관계와 법적인 해석이 깔끔할수록 좋다. 또한 모든 내용증명의 효력이 그렇듯 사실관계에 대한 증명과 심리적인 압박등은 가능하지만 내용증명 자체로 어떤 기속력이나 집행력이 발생하는 것은 아니다.
C. 계약이행 촉구 내용증명
이 경우는 임대차계약보다는 매매계약에서 많이 쓰이는데, 필자가 마지막으로 사용한 것도 매매계약 중개였는데 매수인이 잔금의 일부까지만 보내고 계약의 이행을 더이상 하지 못하고 있는 상황이었다.
매수인의 미이행으로 인한 구체적으로 발생한 손해에 대하여는 첨부파일로 목차를 잡아 작성을 따로 하여야 할것이지만, 내용증명은 최대한 간단명료한 것이 좋으므로 첨부하지 않아도 차후에 손해배상을 요구할때 큰 무리는 없을듯 하다.
부동산매매계약이행촉구 내용증명의 작성방법도 또한 간단명료가 중요하다. 처음에 사실관계와 현상황에 대하여 언급하고 내용증명을 보내는 목적 그리고 앞으로의 절차와 요구하는 내용등에 대해 차례대로 작성하면 될것이다.
2. 부동산 내용증명 보내는법(발송방법)
- 같은 내용의 내용증명을 3통 작성한다. 물론 같은 내용이라는 확인을 하여야 한다.
3통을 작성하여 우체국에 제출하면 서신 끝에 "내용증명 우편으로 제출하였다는 것을 증명한다"는 도장을 날인한다.
1통은 우체국이 보관하고, 1통은 내용증명을 받아볼 상대방에게 발송하며 마지막으로 1통은 발송인(작성자)에게 반환하여 준다.
- 내용증명을 발송할 때는 반드시 등기우편으로 발송해야 한다. 해당 기록을 남겨야 하기 때문이다. 여기서 우체국은 내용증명의 내용과 날짜를 증명하여 주는 역할을 한다.
- 발송인은 내용증명을 분실하였을 경우 특수우편물 수령증을 제시하여 3년 이내에 한해 발송한 우체국에서 열람할 수 있고, 재차 증명을 받는 것이 가능하다.
3. 부동산 내용증명 답변서와 이에 대한 대응
- 지금까지와 반대로 내용증명을 받은 경우는 이에대한 답변서가 중요하다. 먼저 수령한 내용증명의 내용에 대한 문제점을 언급하고 앞으로의 절차와 약속사항에 관하여 작성하도록 한다. 중요한 점은 차후에 법적으로 중요한 증거물이 될수 있으므로 이행하지 못할 사항을 작성하여서는 안된다. 또한 차후에 문제 발생을 대비하여 증명서를 따라 잘 보관하여 두어야 한다.
- 내용증명 답변서를 작성할 때는 문제되는 사항에 대하여 본인의 주장을 확실하게 기술하여야 한다. 구체적이고 세부적으로 항목별로 나누어 작성하는 것이 좋다.
- 답변서도 내용증명과 마찬가지로 그차체로는 법률적 효력이 없고 강제성이 없으므로 의무적으로 작성하여야 하는 것은 아니다. 다만 본인의 입장을 확실하게 알리는 것이 좋다. 답변서를 보내지 않는다면 자칫 상대방의 내용증명 내용을 인정한다는 식으로 비춰질수 있기 때문이다.
- 또 다른 상황으로 다시 내용증명 작성자의 입장에서 상대방이 답변서를 보내오지 않을 경우 계약의 파기와 함께 손해배상을 청구하는 지급명령을 신청할 수 있다. 상대방이 지급명령에 대하여 이의신청을 하면 이제는 본격적으로 소송이 진행하게 된다. 다만, 이러한 절차가 진행되는 동안 채무자가 재산을 처분하거나 빼돌려 내용증명 작성자가 승소하고도 배상을 받지 못하는 경우가 발생할수 있다.
따라서 이를 방지하기 위해 지급명령이 떨어지면 바로 가압류나 가처분을 하여야 하는 경우도 있다.
마치며,
지금까지 부동산관련하여 여러가지 내용증명에 대해 자세하게 알아보았다. 내용증명 양식, 작성방법, 내용증명 효력, 내용증명 보내는법 등등 업무상 상당히 많은 양의 내용증명을 보내면서 알게된 알찬 정보들을 아낌없이 풀어보았다.
최근에는 인터넷우체국내용증명도 가능하다. 일일이 우체국을 찾아가지 않아도 인터넷상으로도 내용증명을 보내는 것이 가능하다는 것이다. 온라인내용증명. 참 편리한 세상이다. 하지만 정작 필자는 한번도 이용한 적이 없다. 아직은 아날로그에대한 믿음이 더 강해서인가보다.
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