건물지을 땅의 가치_호환마마보다 무서운 일조권 사선제한

강남 서초 송파... 서울에서도 중소형빌딩들의 거래가 가장 활발한 곳이다. 보통 중소형 빌딩들이 들어서는 용도지역으로 일반주거지역(1종, 2종, 3종)이 대부분으로,, 빌라(다세대, 다가구) 수요와 겹쳐서 최근에 이런한 입지 토지들의 가격폭등이 일어났다. 

 

오늘은 건물(토지)을 매수할때 주의하여야할 사항으로 일조권사선제한에 대하여 알아보려고 한다. 빌라를 신축하려는 중소시행사들의 경우는 필수적으로 알아야 하는 부분이니 ,, 주의하라고 당부할 사람들은 보통 꼬마빌딩을 구매하려는 매수대기자(미래의 건물주)일 것이다.

 

일조권사선제한이란?

주거지역(전용주거지역&일반주거지역)에서 건물이나 주택을 지을때 주변건물의 일조권을 확보하기 위하여 건물높이를 제한하는 것을 의미한다. 2012년 12월 12일부터 개정된 건축법시행령에 따라, 정북방향 인접대지 경계선으로부터 건축물높이가 9m이하인 경우 인접대지 경계선으로부터 1.5m이상 이격해야한다. 또 건축물 높이가 9m초과인 경우 건축물 높이의 2분의1이상 이격해야한다고 명시되어 있다.

따라서, 3층이하의 건축물인 경우는 일조권사선제한의 영향을 받지 않지만, 3층을 초과하는 건축물의 경우들은 큰 영향을 받는다.

 

일조권사선제한 설명도

주택법상 한개층을 보통 3m로 보아 3개층까지는 적용 안받는다 할수 있지만, 건축물의 유형과 지자체마다 다를수 있으니 주의하여야 한다.

 

 

일조권사선제한 다세대주택

위 사진은 올해여름에 석촌동 인근에 일이 있어 갔다가 고객께 소개해드린 다세대주택이다. 한참 고민하시다 결국엔 컨택을 하지 않았지만, 신축으로 깔끔하고 위치도 좋고 수익률도 에버리지가 괜찮아 좋았던 물건으로 기억한다.

 

첫번째 사진의 좌측이 북쪽이다. 정북방향 도로를 끼고 있지만 도로가 협소한 4m 도로로 대지모양도 정북쪽으로 길지않은 정사각형 모양이라 일조권사선제한을 받은것을 볼수 있다. 이렇게 일조권사선제한을 받아서 상층으로 올라갈수록 꺾여들어가 법적용적률을 다 찾아먹지 못하는 건물들은 아무래도 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 수익률이 떨어진다는것은 가치와도 직관적으로 연결되는 부분이다.

 

간혹 일하다보면, 매도의뢰하는 건물주 분들이 턱도없이 비싼 가격을 부르곤 한다. 그중에 자주 접하는 이유가 길하나 두고 마주보는 건물이 그가격에 팔렸으니 나도 그정도는 최소한 받아야겠다는 것이다.

"사장님,, 마주보고 있는 건물은 정북방향이고 앞에 6미터 도로이니 쓰임이 좋아서 그렇습니다. 사장님 건물은 남도로를 접하고 북향으로 다른 필지가 있어서 새로 건축할때 쓰임이 조금 모자랍니다."

이렇게 아무리 설명해도 못알아듣는 건물주분들이 허다하다. 거기에 그치지 않고 매도의뢰하려했더니 가격 깎을라고 내건물 흉본다며 기분나빠하는 분들도 보았다. 하지만, 이제는 건물주도 자기소유 건물에 대한 가치판단을 정확히 하고 그러려면 관련공부를 열심히 해야한다고 생각한다. 그래야 모자란 부분을 보완할수 있는 방법을 찾아 강구할수 있는 플랜비를 마련할수있기 때문이다.

 

요즘에는 워낙 정보가 열려있고, 꼬마빌딩매수 하려고 하는 매수대기자분들도 일조권사선제한이라는 것에 대해 이야기하면 많이들 알고 있는듯 하다. 하지만, 아직도 업자들의 사탕발림과 건물외관, 또 겉으로보이는 수익률에 속아서 잘 알지도 못한 상태에서 덜컥 높은 가격에 사들이는 경우도 여럿 있는듯 하다.

 

오늘 일조권사선제한에 대하여 적은 내용들이 풍족하진 않아도 어느정도 이해하는 데에는 무리가 없어 보인다. 앞으로 예비건축주들이나 꼬마빌딩 또는 중소형빌딩 매수하려는 분들에게 조그만한 도움이 되었으면 한다.