국토부의 리츠제도개선방안_ 리츠 활성화 될까

국토부에서 지난 4일 리츠 활성화를 위한 리츠제도개선방안을 내놓았습니다.

1년 전인  2022년 1월12일 발표한 리츠제도개선방안에서 공모와 상장을 활성화 하는 방안을 마련했다면

이번에는 실질적으로 활성화를 위한 여러가지 방법들에 대한 고민을 한 흔적이 보입니다.

 

리츠제도개선방안

먼저,

리츠에 대해 전혀 모르시거나 대충만 알고 계신 분들을 위해 리츠에 대한 사전지식 익힐겸 리마인드 해보겠습니다.

2022.10.20 - [부동산꿀정보/부동산금융투자] - 리츠(REITs) 쉽게 설명 드려요(리츠 종류, 투자, 현황 등)

리츠(REITs) 쉽게 설명 드려요(리츠 종류, 투자, 현황 등)

2022.10.21 - [부동산꿀정보/부동산금융투자] - 리츠 투자하면 좋은 이유(리츠 투자이유와 세재혜택 등)

리츠 투자하면 좋은 이유(리츠 투자이유와 세재혜택 등)

전에 리츠에 대한 기본적인 정보들 위주로 발행한 글들인데요,

이번에 리츠제도개선방안을 알아보기 전에 참고해보시면 좋을듯 합니다. 

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2023년 1월4일 발표한 리츠제도개선방안을 알아보기에 앞서 1년전 이맘때 즈음 발표한 내용을 먼저 알아보도록 할게요.

 

22.01.12.발표. [공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]

 

리츠시장 성장에 따라,

성장하는 동안 부각되지 않았던 규제부담이 증가한 데에 따른 규제 등을 합리화하고 

 

리츠시장의 대중화를 위해 접근성 강화를 위한,

바운더리 확대와 리츠회사의 건정성 강화를 도모해 투자자 심리 조성

 

크게 보면 위 두가지로 요약 되었습니다만, 

한마디로 쉽게 요약하면,  리츠시장을 더 키워야겠다 입니다.

 

1. 리츠 인가 등록시 절차 간소화

 등록제 적용 리츠의 경우 사업계획검토를 생략해서 법정기한 내 신속한 등록 유도,

위험을 헷지하기 위해 책임투자 및 공공성 확보 방안 마련.

 

2. 공정거래법 상 지주회사 규제 등 합리화

 지주회사 규제를 배제하여 우량리츠 상장 증가하도록 지원

 

3. 연금저축계좌 투자를 허용

 개인이 금융회사에 장기간 운용을 맡겼을 때 연금저축펀드를 통해 공모된상장리츠에 투자할 수 있도록 허용했습니다.

금융회사에게서 그 수익을 연금형태로 수령시에 세액공제 등 세제혜택을 제공

 

4. 뉴딜인프라자산 등 투자유형 다양화

 사회기반시설도 리츠투자 가능하게 하며, 디지털 그린 뉴딜 등 뉴딜인프라에 투자하는 리츠펀드상품에 대한 세제혜택을 부여하였습니다.

 

5. 리츠공보정보시스템을 개선하고 청약 정보 등을 확대하고 자산관리회사의 건전성 강화

 정보의 공개를 철저하게 하며 확대하여 투자자의 접근성을 향상 도모.

자산운용전문인력 관리 철저나 감독기관의 공시의무 등  리츠를 관리운용하는 자산관리회사의 건전성을 강화하였습니다.

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2023년 1월4일 [현장의 목소리를 반영한 리츠 경쟁력 강화 방안]

 

리츠의 시장대응력은 높이고, 불합리한 규제는 개선하겠다!!

 

최근 급격한 금리상승에 따라 리츠에 대한 자금조달 곤란 및 투자자 관심저하로 리츠시장 여건이 악화된 데에 따른

정부의 부동산시장 살리기 일환으로

리츠산업활성화를 위한 내용들 입니다.

 

제도개선이라는 단어를 사용하지만,

실질적으로는 [규제를 풀고 더 확대할테니 리츠좀 투자 많이 해줘~] 입니다.

 

그럼 어떤 떡밥을 던져주었는지 하나씩 살펴보도록 할게요!!

 

1. 헬스케어 리츠, 내집마련 리츠 등 투자 다양성 확보

최근에 국내에서도 빠르게 고령화로 접어들면서 노인요양시설을 중심으로 헬스케어에 대한 인식이 점점 넓혀지고 있습니다. 우리보다 먼저 발달한 세계 각국의 상황들을 보면 우리가 상상하는 이상의 시장을 보이는데요. 

 

그중에도 가장 큰 시장인 미국의 4대 헬스케어리츠는 아래 4가지 입니다.

 

Welltower
Healthpeak Properties

Omega Healthcare Investors

National Health Investors

 

2. 리츠 자금조달을 위한 CP(기업어음) 발행 허용

 

 기존의 금융대출이나 회사채 만으로는 단기자금조달이나 탄력적인 시장 대응에 한계가 있어 기업어음 발행을 허용합니다. 왜냐하면, 기업어음의 경우 1년 미만 만기 시 증권신고서 제출이 면제되며 증권신고서를 의무 제출해야 하는 회사채에 비하여 단기 자금 조달이 용이하기 때문입니다.

 

다만, 투자자 보호등 안전을 위해 무분별한 발행은 지양해야 하므로 발행전 국토부와 사전 협의토록 할 전망입니다.

국토부에서는 CP발행을 위해서는 두 개 이상의 신용평가회사에서 B등급 이상을 받아야 하므로 위험성이 적다고 설명하지만, 현 시점에서 바라보면 문제가 발생할 여지는 충분하므로 국토부의 역할이 좀더 적극적이어야 하지 않을까 생각 됩니다.

 

3. 감가상각비 활용한 초과배당 인정 범위 확대

간접투자시 초과배당 제한 문제점

현재는 실물부동산에 투자한 경우에만 감가상각비에 대한 초과배당을 허용하고,  부동산법인에 투자하는 간접투자리츠의 경우 배당규모가 상대적으로 감소하는 문제가 있었는데

지분율이나 투자구조 등을 고려하여 제한적으로 허용할 예정입니다.

 

4. 수익증권에 대해 실사보고서 제출의무 완화

 

리츠가 부동산을 취득 또는 매각하는 경우 부동산 현황, 가격 등이 포함된 실사보고서를 제출하도록 규정하고 있는데, 

부동산이 아닌 펀드수익증권 등에 대해서는 공정가치평가서로 대체하도록 하여 규제를 개선하기로 하였습니다.

 

5. 리츠 자산 중 부동산 인정 범위 확대

 

위에 그림에서 설명한 것처럼, 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산으로 구성해야 하는데

현재까지는 그 부동산으로 인정되는 범위가 협소하므로 인정범위를 확대해주겠다는 내용입니다.

 

리츠가 부동산법인의 지분을 50% 초과하여 소유한 경우에만 그 투자지분을 부동산으로 인정했는데,

앞으로는 20% 이상의 경우에도 투자지분을 부동산자산으로 인정하게 됩니다.

 

6. 자산관리회사(AMC) 설립 시 예비인가 절차 폐지

 

예비인가 절차 폐지하고 리츠협회 등의 사전검토로 대체시 인가소요기간이 3~4개월 단축될 것으로 예상됩니다.

 

7. 대토리츠에 출자한 주주의 주식거래 가능 시기 개선

 

대토리츠 주식처분 시기 관련 개정 예시

기존에 보상계약일로부터 3년이었던 것을 1년~2년 경과 후부터 주식처분 가능하도록 하여

대토리츠의 조기착수를 유도 지원할 예정입니다.

 

8. 리츠 및 AMC 검사체계 개편과 일괄적인 인가취소 규정 완화

 

부동산투자회사에 해한 유사중복 검사 등을 피하고 업무효율성을 지키기 위해 검사체계를 개편할 예정입니다. 

또한 일괄적으로 인가요건을 미충족시 반드시 인가를 취소하고 있는데 이에대해 고의과실 정도를 고려하여 인가취소 여부를 결정할수 있도록 개선할 예정입니다.

 

9. 리츠정보시스템 홈페이지 개선

 

http://reits.molit.go.kr 

리츠정보시스템

그동안 정보검색 불편과 디자인도 이상하다는 민원이 있었고,

청약 정보가 적시에 제공되지 않아 이용자들의 불편함이 있었는데,

 

이번에 시스템을 고도화하고 수정할 방침입니다.

 

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전체적인 내용을 보았을 때,

 

리츠회사들을 위해 가시덩굴을 걷어주고 날개를 달아주고 싶은것 같은데,

고금리 상황에서 얼마나 효과가 있을지는 지켜봐야 할듯 합니다.

 

다만, 금리가 내려가고 투자가 활발해질 경우 

리츠 또한 성황할텐데 안전문제에 있어서 자유로울수 있을까 의심이 됩니다.