안전진단D등급과 명도가능여부

1. 안전진단D등급 건물에서 임차인명도가능할까??

 

 얼마전 회사에서 관리하는 건물 관련하여 직원들끼리 한차례 뜨거운 논쟁이 있었다. 건물이 워낙 오래되어서 올해초 안전진단을 받았는데, 내부보강에 있어서 노후가 심해 D등급을 받았다. 건물주는 이미 누수로 인하여 임차인과의 분쟁으로 골치를 앓고 있던 상황이었다. 과연 건물주는 임차인들을 명도하고 대수선 또는 리모델링을 할수 있을까??

 

여기서 중요 논점이나 확인하여야할 사항들을 확인해보자.

1. 상가임대차보호법상 해당 조항에 어떤 것들이 있는지.
2. 관련판례에서는 어떻게 판단하고 있는가.

동대문일대 노후된건물들

 

2. 상가임대차보호법 해당조항

 

 상가임대차보호법 제10조(계약갱신의 요구 등)
 - 제1항 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

 -- 제7호 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

--- 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그계획에 따르는 경우

--- 나. 건물이 노후&훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

--- 다. 다른법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

상가임대차보호법에서는 원칙적으로 임차인이 갱신을 요구할 경우 임대인 측에서 거절을 할수 없다고 규정한다. 여기에 "다만" 이라는 단서 조항을 달아서 각호로 규정하고 있다. 그중에 해당하는 것은 7호의 3가지 각목이다.

 

여기에 가목과 나목 두가지가 해당되는데, 후에 소개할 판례에 의하면 나목으로 주장하여 진행하여야 임대인에게 유리해서 만족스런 결과를 얻을수 있다. -> 안전진단 D등급의 경우 나목으로 가여야 하고 판례를 보면 두가지다 해당하더라도 나목으로 가는게 임대인에 유리하다.

 

3. 관련판례에서의 판단

 

 이문제로 판례들을 검색해 보았는데, 대법원은 고사하고 고등법원 판결도 없었다.  몇 개 찾은것들은 모두 지방법원 하급심 판례들이다. 원인을 생각해보면 일단 사례 자체가 많지 않은것이 첫번째겠고, 임대차관련 판례이다 보니 하급심에서 지면 더이상 항소하지 않고 그냥 받아들이는 것이 두번째 이유로 보인다. 그래도 법원실무상 판결을 내릴때 비슷한 사례를 참고하는것은 엄연한 사실. 대법원판결같은 구속력은 없지만, 비슷한 결과가 연속되는 것을 보면 하급심판례의 보이지않는 압박감 같은 것이 있는것이 확실하다.

 

암튼, 판례들을 자세히 들여다보면, 하나같이 나오는 말이 있다. 

1. 안전진단D등급의 경우 내구성검토결과 건물의 구조적안전성을 위협한다. 라는 내용이 나온다.
2. 건물이 노후 등으로 안전사고의 우려가 있어 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당한다는 이유만으로 임대인이 의무를 이행하지 않았다고 보기 어렵다.
3. 실제로 건물주(임대인)가 구청에 건축물 철거/멸실신고 + 신축(대수선 포함_관련판례 있음)

 이러한 이유로 판례들은 하나같이 임대인이 계약갱신 거절을 할수 있다고 판시하고 있다. 거기에 더 붙여 [서울중앙지법 2017가단5031770판결서]에서는 이와 같이 판시하여 임차인의 권리금 회수할 기회를 보장하지도 않는다고 한다. 

"피고(임차인)은 권리금을 회수할 기회가 보장되어야 한다는 취지의 주장도 하는 듯하나, 이에 관한 구체적인 법률적 주장이 없고, 임대인에게 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 사유가 있는 경우는 임대인이 방해금지의무를 부담하지 않는다고 할것..."

 다만, 여기서 주의해야할 사항이 3번이다. 실제로 [안전진단D등급을 받고 지자체에 건축물 철거신고+신축 또는 대수선(리노베이션)을 허가신청] 같은 Action(확실한의사)을 취해야 한다는 점이다.

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사실, 처음에 서울시에서 발행한 상가임대차상담사례집 내용을 보고 건물주 입장에서 어렵겠구나 하고 판단할수 밖에 없었다. 어떤 사례를 보고 내용을 만들었는지 모르겠지만 내용이 납득하기 힘든 수준이었기 때문이다.

 

2019년판 상가임대차 상담사례집

[올해초 건국대부동산학과 교수님께서 선물로 주신 책이다. 건국대학교부동산학과에서 제공하는 중개실무교육때 본의 아니게 기수 회장을 맡아 일하게 되었는데 교수님께서 이쁘게 봐주신듯 하다.]

 제7호 가목의 경우 즉, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에는 임대차기간 만료할 때 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거부하고 명도를 요구할수 있다. -> 이 내용은 사실 논란의 여지(사실관계 판단)는 있겠지만 너무나도 확실한 내용이다.

 

 그러나, 이 책에서 다음으로 기술하고 있는 내용(안전진단E등급의 경우는 계약갱신을 거부할수 있으나, 안전진단D등급의 경우는 그 사유만으로 거부할수 없다)은 우리나라 사법부에서 판단하는 주류를 벗어나는 모습이다.

 하지만, 바로 전에도 기술하였지만, 안전진단D등급 사유뿐 아니라 그에 더해 철거 + 신축(대수선 포함) 허가신고를 한 경우라면 이 책의 내용도 완전히 사법부판단에 벗어난다고 볼수 없을듯 하다.

 

결 론 

임대인은 소송까지 가는 것에 대한 거부감때문에 무리하게 임차인과 합의하여 비용을 이중으로 소요하지 말고,

임차인 입장에서 보면, 자칫 잘못알고 임대인에게 권리금(합의금)을 무리하게 요구하여 임대인이 합의로 간단히 끝내고 싶어하던 기회를 날리지 말고,, 적당히 좋은 내용으로 협의하려는 지혜가 필요해보인다.