용도별 표준건축비 알아두세요

 최근에 가장 활발히 거래되는 부동산물건 중에 하나가 꼬마빌딩이다. 예전에는 50억 내외 건물들을 꼬마빌딩의 범주에 넣었는데, 최근에는 그건물들 매매가가 100억을 넘기거나 육박하여 150억 내에 거래되는 건물들을 중소형빌딩(꼬마빌딩)이라고 하는 추세이다.

 

 회사 인근(양재역 1번출구, 서초동 블럭)에도 최근에 꽤 많이 꼬마빌딩들이 거래되었다. 올해 여름에 거래된 한결빌딩이 그중에 하나인데, 친구회사 근처여서 자주 보게 되는 건물이다. 그저 그런건물이면 눈에 들어오지 않을텐데, 워낙 디자인틱하게 세련되게 지어진 신축건물이라 처음 공사하는 도중에도 신경써서 눈여겨본 건물이다.

 

서초동 한결빌딩

전면 통유리로된 글라스건물이다. 외부에서 올라갈수 있게 연결된 2층도 편리한 접근성으로 1층 못지 않은 임대료를 받을수 있다. 현재 필라테스로 운영중이다. 임대료수준은 전용면적대비 평당 10만원 수준으로 주변에 비하여 약간 비싼편이지만 깔끔한 건물내외관 인테리어로 인해 현재 만실로 운영중이다.

 

 

서초동 뱅뱅사거리 근처에 강남대로 바로 이면에 위치해 있다. 강남대로와 효령로 이면으로 최근 주변에 개발이 비교적 활발하다.

 

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 빌딩들이 거래되면 우리같은 빌딩전문가들은 나름대로 가격이 적당하게 거래되었는지, 또 어떠한 사유가 있는지 상당히 궁금하기 마련이다. 그래서 각자의 방식으로 적정거래가격을 산정해보는데, 토지와 건물을 나눠서 계산을 하여야 비교적 정확한 가격에 접근하게 된다.

 

 내가 가장 즐겨 쓰는 방법은 토지의 경우 [공시지가대비 주변거래사례 분석법]이다. 이것에 대하여는 차후에 자세하게 설명해보도록 하겠다. 건축물의 경우는 [표준건축비용&감가상각분석]을 사용하는데, 이방법은 실재로 거래할때 국세청홈페이지에서 찾아 건축물가격산정(표준건축물가격)과는 결과치가 상당히 다르다. 하지만 이것을 적정가격 산정할때 쓰는 이유는 실재로 거래할때 매수인매도인이 판단하는 결과치와 상당히 접근성이 좋기때문이다. 총 거래가격에서 건축물가격산정한금액을 빼면 토지대라는 것을 알수 있으므로 그 평당토지가로 거래의 적정성여부를 판단하는 것이다.

 

표준건축비용은 어떻게 알수 있는가??

 표준건축비란?? 건축 평가나 건축비에 대한 보조·융자 등의 기준을 정하기 위하여 표준으로 삼는 건축비(建築費)다. 표준건축비는 공사비와 설계감리비, 부대비용 등을 감안하여 산정된다. 그 분류는 철근콘크리트 벽식구조 외 라멘구조(철근콘크리트로 골조를 설치한 후 벽을 쌓는 방식), 철골조(라멘구조 형식에 골조를 철강재로 사용하는 방식)의 3가지 유형으로 층별 세분화되어 고시된다. {참고[네이버 지식백과] 표준건축비 (매일경제, 매경닷컴)}

 표준건축비용은 건물신축단가표 라는 이름으로 국토교통부에서 공시하는데, 이는 한국감정원이 발간하는 건물신축단가표를 참고하는것으로 알려져있다.

 

건물신축단가표

최근에 인건비와 자재비 상승으로 인하여 많이 오르는 추세이다. 몇년 전만 해도 평당 250이면 지었던 근생건물은 이제 평당 420만원에 가깝다. 보통은 4~5층짜리 꼬마빌딩은 근린생활시설로 들어가기 때문에 이것을 참고하면 될듯하다.

 

보통 1년에 2.5%씩 감가상각된다고 계산하는데, 사실 최초 5년정도는 감가상각 계산을 하지 않는게 보통이다. 그만큼 신축에 대한 리스크도 감안해야하기 때문이지 않을까 생각된다.

 

한결빌딩 거래

한결빌딩의 경우 올해 7월에 98억에 거래되었다. 그러면 어떻게 계산하면 될까.

연면적(건물의 총면적) * 420만원(평당건축비용) = 총건축비용

338평 * 4,200,000원 = 1,419,600,000원

 

그럼 98억에서 약14억2천만원을 빼면 토지대로 계산할수 있을까?? 보통 시행을 하는 시행사나 건축을 해본 건물주 분들은 알테지만, 건물을 신축하기 위하여 돈으로 계산할수 없는 무형의 가치를 상당히 소모하는 것을 알것이다. 보통 필자의 경우 10~20%를 계산한다. 여기에는 건축물의 컨디션이 많이 좌우되는데, 설계비용과 건축자재들에 따라 판단한다.

 

한결빌딩의 경우 강남서초송파 꼬마빌딩들을 통털어 상위 10% 안에 들어가는 건물컨디션이다. 따라서 20%로 계산하고자 한다. 그러면 14.2억*1.2=17.04억(약 17억)이다.

 

적정 토지대인지 여부

매매가 98억에서 17억을 뺀 81억이 토지에 산정된 금액이라 볼수 있겠다. 81억을 토지평수 109평으로 나누면 평당가가 계산된다.

 8,100,000,000원 / 109 = 74,311,927원, 평당 약 7,430만원이다.

 

 저렴하게 거래된 것으로 보인다. 대로변은 아니지만, 3종일반주거지역에 6m 북도로를 끼고 있다. (북도로의 중요성은 며칠전에 호환마마보다 무서운 일조권사선제한이라는 글로 설명드렸다.) 따라서 최고 용적률 한도인 250%에 육박한 243,93%까지 찾아먹을수 있었다. 강남대로 대로변은 이미 평당 1.5억 ~5억(역과의 거리에 따른 차이)에 거래되고 효령로 대로변 3종일반의 경우도 이미 평당 1억에 거래되고 있다. 

 필자의 주관적인 생각으로 저렴하게 거래되었다고 보지만, 이는 최근 가파른 상승세를 감안한 판단이다. 작년말이나 올해초만 하여도 적당한 가격이라고 판단했을듯 하다.

더 자세한 것은 차후에 주변 거래현황에 비추어 공시지가대비 거래사례분석법을 통하여 알아보아야 하겠다.

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글쓰기 시작한 것은 12월10일 목요일이었는데, 글쓰다보니 날을 넘겨 12월11일이 되었다. 원래 포스팅주제가 용도별표준건축비용(건물신축단가표)인데 예를 들다보니 빌딩거래사례분석이 되어 버렸다. 나처럼 건물에 대한 가치를 계산하려고 참고하는게 아니더라도 여러방향의 여러분야에서 일하시거나 관심사가 있으신 분들께 도움이 되는 글이었으면 좋겠다.

 

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