중개를 하다보면 생각지 못했던 부분에서 아차하거나, 생체기가 생기기 마련인데 그런 일들은 조금씩 내 경력에 나이테를 두르면서 얕아지곤 한다.
처음에 전기승압 문제로 컴플레인이 들어왔던 임차인은 독서실을 운영하는 사업자였다.
기존에 학원이었던 곳이라 학원의 일종인 독서실은 아무 문제가 없으리라 쉽게 생각한 필자의 명백한 실수였다. 학원법상 독서실 최소면적, 층수, 계단, 소방법상 소방안전관리자나 스프링쿨러 등등 세심하게 살폈음에도 불구하고 운영상 전기를 많이쓰는 독서실 특유의 인테리어와 시스템을 몰랐던 탓에, 임차인은 임차하자마자 전기증설(전기승압)을 요구했다. 당연히 처음에 임대인에게 요청했지만 알아서 하라고 하자 중개인에게 중개책임을 묻게 되었다. 결과적으로 양쪽을 잘 설득하고 조율해서 별탈없이 잘 해결되었지만 당시로서는 개인적으로 자책을 많이 한 기억이 있다.
그렇다면 과면 전기승압(전기증설) 비용은 누가 부담하여야 할까??
1. 전기증설(전기승압)이 필요한 경우
- 대부분 전기승압관련 하여는 임대인이나 임차인이 먼저 관련하여 문의를 한다. 전기를 많이 쓰는 업종인 경우 임차인이 계약전력이 어떻게 되냐고 먼저 묻는 경우가 많다. 하지만 모든 임차인들이 경력자라고 생각하면 오산. 처음으로 사업에 뛰어든 초보사장님들 경우에는 미쳐 생각지 못하는 부분이기도 하다. 오래된 건물들 경우는 보통 계약전력이 낮은 경우가 많다. 따라서 이러한 경우는 임대인이 먼저 필요전력이 어떻게 되냐고 묻기도 한다. 다만 이러한 경우에도 처음부터 모르쇠로 일관하는 건물주들이 있기도 하다.
A. 전기요금이 너무 많이 나오는 경우
- 평소보다 또는 평균보다 전기요금이 많이 나오는 경우로 한전에 신청한 계약전력량보다 사용전력을 많이 써서 할증이 붙은 경우이다. 한전에서 고지서에 전기승압(전기증설)이 필요하다는 코멘트를 달아주기도 한다.
B. 차단기가 과부하로 내려가는 경우
- 사업하는 임차인 입장에서는 여간 난감한게 아니다. 사업자체에 차질이 생기기 때문이다. 보통은 인테리어전문회사에 맡기면 전기공사기사(전기안전공사), 소방안전관리자 등을 통해 영업개시전에 예상하여 예방할수 있는 부분이지만 저렴한 인테리어업자들을 고용하는 경우 꼭 나중에 영업중에 문제가 생긴다.
2. 전기승압(전기증설) 비용
- 사실 전기승압과 전기증설은 약간은 다른 의미이다. 실제로는 거의 비슷한 의미로 쓰이고 있지만 말이다. 전기승압은 단상에서 삼상으로 승압하는 경우를 말한다. 단순히 220V를 380V로 올리는건데 직접공사를 통해 분전반 및 관련케이블을 교체해야 하므로 비용이 상당히 든다. 전기증설의 경우도 물론 관련설비들(검전기, 전기스위치, 전기콘센트, 기타 전기자재)이 노후되었거나 기준치에 모자라면 직접공사를 하여 증설하기도 하지만 한전에 서류제출로 가능한 경우도 있다.
A. 전기승압 비용
- 단상에서 삼상으로 바꿔야 하므로 분전반 및 케이블공사가 크다. 기존에 1층식당 중개하였을때 10KW 승압하는데 임차인 사장님이 300만원 소요되었다는 얘기를 들었다. 워낙 오래된건물(1969년 사용승인)로 미비된 점이 많아 많이 들었을 텐데, 평균적으로는 200만원 내외로 알려져 있다. 승압비용은 현장마다 또 공사업체마다 견적을 통해서 한다니 여러군데 알아보고 견적을 받은다음 신중하게 결정해야 할것이다. 너무 저렴한 곳은 의심해봐야 한다. 무엇보다 안전이 가장 중요한 전기공사이기 때문이다.
B. 전기증설 비용
- 한전에 서류로 제출하여 직원이 현장에 나와 확인한후 하는 경우는 한전표준시설부담금(한전불입금)+부대비용을 합산한 금액이 소요된다. 보통 큰 규모의 건물들은 전기안전관리자를 두게 되어있는데 관리소장한테 요청하면 대부분 해결해준다.
증설비용에는 기본시설부담금과 거리시설부담금이 있는데 표준부담금으로 한국전력에서 고시한다. 자료를 보고 참고하시면 되고, 주의할점은 2021.02.01부터 인상된다는 점이다.
이외에 서류만으로 해결되지 않는 전기증설의 경우는 현장공사를 통하여 해결해야 한다. 전기승압의 경우와 비슷하다.
3. 전기승압비용(전기증설비용) 누가 부담하여야 할까?
A. 일반적인 업종인 경우
- 보편적인 전기사용을 수인하여야 한다면 임차인의 사용수익을 위해 임대인이 전부 또는 일부를 부담하여야 할것이다. 임대인은 임차인이 임차대상물을 사용수익하는데 필요한 상태를 유지보수해 주어야 할 의무가 있기 때문이다.
B. 특정업종을 영위하는 경우
- 보편적인 업종보다 전력을 많이 사용하는 독서실, 식당, PC방, 스크린골프장 같은 경우는 임차인이 부담하는 것이 타당하다.
다만, 정해진 것은 없으므로 임대물건 과다로 공실이 많은 지역의 경우 협의로 임대인이 해주기도 한다. 이 부분은 보통 중개인의 능력이 가미되는 부분인데, 특약을 통해 그에 맞게 작성한다. 전기승압 관련하여 분쟁이 적지 않으므로 이에 대한 부분은 중개인이 미리 확인하여 특약에 넣어야 분쟁을 방지할수 있다.
EX) 특약 - 임차인의 영업을 영위하기 위하여 전기승압(전기증설)에 대하여 임대인은 동의하기로 하고 그 비용은 임차인이 부담한다.
마치며.
전기용량이 건물전체에 75KW 이상인 경우 전기안전관리자를 선임하여야 하는데, 이에 따라 건물 관리비용이 추가 상승되는 경우가 있다. 따라서 건물주(임대인) 입장에서는 건물의 총 전기용량을 잘 알고 임차인이 승압을 요청하였을때 그에 맞게 상황에 대처할 필요가 있겠다.
사업을 하면서 여러가지 난관에 부딪치게 되는데 그때마다 어떻게 잘 해결하면서 앞으로 나아가느냐가 성패를 좌우한다. 전기승압(전기증설)의 경우도 큰일은 아니지만 자칫 골칫덩이가 될수 있으니 상황에 맞게 잘 해결해 나아갔으면 하는 바람이다.
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