오늘은 회사가 있는 양재역 인근의 상권에 대해서 적어보려한다.
물론 완벽하게 세세하게 기술할수는 없으니 틀린점이 있거나 세밀함이 부족할수 있겠다.
이 글을 보시는 분들의 많은 지적과 틀린점에 대한 피드백 또는 추가해야할점 등등 부탁드린다.
양재역 주변 구역별 상권분석_오피스상권 위주(전용면적 기준)
양재역의 행정구역은 약간 복잡하다. 서초구와 강남구의 경계선인 강남대로가 가운데 흐르고 있기 때문이다.
시계모양으로 봤을때,,
12시 ~ 3시 방향이 강남구 도곡동이다.
3시 ~ 6시 방향이 서초구 양재동이다.
6시 ~ 12시 방향이 서초구 서초동이다.
헷갈릴수 있는것이 서초구청 국립외교원 양재고등학교가 있는 곳도 양재동이라고 알고 있기 쉽다. 필자 주변에도 그렇게 알고 있는 분들이 꽤 있었다.
이렇게 행정구역을 나눈 이유는 구역별로 세부적인 상권분석 오피스상권분석을 하기 위함이다.
대부분의 상권분석이 그렇지만, 역주변의 오피스상권분석이라 /대로변과 이면의차이/ /초역세권과 그이외차이/ 등으로 나눌수 있겠다. 그림으로 설명하자면 이러하다.
빨간색 부분이 초역세권에 위치한 건물들로서 고층건물들이 많고 보증금 및 임대료가 상대적으로 비싼편이다.
파란색 부분은 강남대로나 남부순환로의 대로변에 위치한 건물들로 가시성이 좋고 접근성이 좋은편이다.
노란색 부분은 이면에 위치한 상권으로 먹자골목을 주변으로 해서 3~7층 정도의 중소규모빌딩들이 많은 편이다.
여기서 중요한점 한가지를 짚고 넘어가려 한다. 왜 사무실 임대료나 관리비를 임대면적 기준으로 계산할까?
전용률에 따라 실제 이용할수 있는 면적은 천차만별인데 말이다. 사실 현장에서 사용되는 실면적 기준은 전용면적으로 봐야한다. 임대면적 기준은 소유자나 관리자 입장에서 편한거고 사용자 입장에서는 전용면적 기준으로 정리된 자료가 편하지 않을까? 그래서 필자는 임대료나 관리비를 비교 계산할때는 전용면적 기준으로 조사하고 기재하고자 한다.
물론 각각의 건물들을 조사할때는 그렇지 않겠지만 비교할때는 소비자(임차인) 입장에서 기술하는게 맞다고 본다.
1. 양재역 서초동 오피스상권
A. 빨간색부분
- 양재역 1번출구와 2번출구 라인으로 양재역에서는 초고층빌딩들이 있다. 그리고 양재역 유일의 광고판이 있는 다보빌딩 또한 있다.
| 빌딩명 | 보증금 수준 | 임대료 수준 | 관리비 수준 | 기타 |
| 서희건설빌딩 | 평당 126만원 | 평당 12.6만원 | 평당 3.9만원 | |
| 세원빌딩 | 평당 222만원 | 평당 12.2만원 | 평당 4.4만원 | |
| 신방빌딩 | 평당 333만원 | 평당 13.3만원 | 평당 3.8만원 | |
| 다보빌딩 |
표에 올린 수치의 수준은 건물을 관리하는 입장이 아닌 소비자(임차인) 입장에서 전용면적을 기준으로 한다. 위에서도 기술하였듯이 사용하는 임차인들은 단순하게 실사용면적(전용면적에 가까움)을 물어보기 때문이다. 보증금의 경우는 임대료로 환산하는 방법을 적용할 수도 있지만, 편리하게 따로 적어둔다. 왜냐하면 보증금도 증감은 있을수 있겠지만 어느정도 Fix된 금액이기 때문에 그것 자체로도 임차인 입장에서 따로 책정해야 하는 초기비용이기 때문이다.
서희타워와 세원빌딩은 평당 12.5만원 내외이지만, 신방빌딩은 13.3만원 정도이다.
다만, 전용률이 높은 신방타워의 경우 관리비가 비슷하거나 상대적으로 저렴한 수준이다.
다보빌딩의 경우 익히 알려진바대로 전농구선수 서장훈씨 소유의 건물이다. 이곳은 양재역의 초역세권에 위치해 있지만 5층짜리 건물이다. 임대료 수준은 잘 알려져 있지 않다. 전용 기준으로 평당 10만원 선이라는 것밖에는. 착한임대인으로 유명한 서장훈씨가 상당기간 월세를 안올렸다는 얘기가 있다. 그럴만한 이유가 있는것이 이 건물에는 배보다 배꼽이 더 크기 때문이다. 바로 양재역 유일한 광고판이 옥상에 있는데 월임대료가 1억이 넘다고 알려져 있다.
B. 파란색부분
- 강남대로 라인으로 제일은행이 있는 해동빌딩, 새움빌딩, 국민은행의 송남빌딩 등이 있다. 라인이 꽤 길지만 오피스사무실이 적은 이유는 웨딩홀과 호텔등이 중간중간 여러개 포진해 있어서다.
해동빌딩의 경우 전용기준으로 임대료 평당 10만원이고 관리비는 임대면적기준 3.1만원으로 조금 비싼편이다.
새움빌딩의 경우 전용기준으로 임대료 평당 7.5만원이고 관리비는 임대면적기준 2.3만원이다.
송남빌딩의 경우 전용기준으로 임대료 평당 8.5만원이고 관리비는 임대면적기준 3.2만원으로 역시 비싼편이다.
C. 노란색부분
- 양재역 인근 서초동 라인의 먹자골목이 형성된 메인길의 좌우로 중소형사무실들이 꽤 있다. 역에서의 거리/건물컨디션/편의성/노후도/가시성에 따라 편차가 있지만 대체적인 임대료 수준은 이러하다.(전용기준)
임대료는 평당 5만 ~ 10만원 / 관리비는 평당 1만원 내외
2. 양재역 도곡동 오피스상권
양재역 인근에서 오피스 분포면적이 가장 적은 블럭이다. 양재전화국사거리쪽으로 퍼져나가지 못한 이유가 언주초, 은성중, 은광여고 등이 학교들이 막고 있어서고 뒤쪽으로는 중소규모 아파트단지들이 넓게 퍼져 있어서다.
A. 빨간색부분
- 양재역의 3번출구와 4번출구 라인으로 이어진 곳이다. 양재역인근의 병원 70% 이상이 이곳에 몰려 있다. 양재SK허브오피스텔의 상가부분이 있고, 옆에 메디컬타워인 스카이쏠라빌딩과 하늘빌딩이 나란히 있다. 그 옆에는 극동스타클래스(주상복합아파트)가 위치해 있어 논외로 한다. 강남대로 라인으로는 6~7층이하 건물인 크리스탈빌딩과 다림빌딩이 있다. 여기도 대부분 병의원이 입점해 있어 메디컬라인으로 봐야 한다.
다림빌딩 - 전용기준 평당 12만원, 관리비 전용기준 3만원
하늘빌딩 - 전용기준 평당 13.8만원, 관리비 전용기준 2.8만원
스카이쏠라빌딩 - 전용기준 평당 9만원, 관리비 전용기준 2.4만원
B. 파란색부분
- 강남대로 라인으로 심현빌딩, 양재디오빌(주거시설), 캠코양재타워, 도곡푸르지오(주거시설), KBO빌딩(야구회관), 효성벤츠타워, 부영빌딩, 뱅뱅빌딩 등이 있다.
심현빌딩 - 전용기준 평당 9.7만원, 관리비 전용기준 2.9만원
캠코양재타워 - 전용기준 평당 13.7만원, 관리비 전용기준 6.9만원
부영빌딩 - 전용기준 평당 13.5만원, 관리비 전용기준 5.6만원
전용면적 기준이어서 헷갈릴수 있겠지만, 항상 고객입장에서 임차인입장에서 생각해야 한다는 주의이기 때문에 변환하여 적도록 노력했다. 임대면적 대비 계산한다면 평당 10만원이 안되고 관리비도 3~4만원선에 그칠것이다.
확실히 대형빌딩들이 임대료뿐 아니라 관리비 부분이 많이 비싸다는것을 알수 있다. 관리를 어떻게 더해주는건지. 주차좀 편하고 화장실이 좀 깨끗하다는거 정도 아닐까.
C. 노란색 부분
- 상당히 적은 부분을 차지하고 있는 지역이다. 학교들과 공동주택들로 막혀서 먹자골목도 상대적으로 초라하다.
임대료 수준은 다른동의 노란색 부분들과 비슷하다.
임대료는 전용기준 평당 5~10만원 / 관리비는 평당 1만원 내외
3. 양재역 양재동 오피스상권
양재역 주변에서 먹자라인이 잘 발달된 블럭이다. 대중교통(광역버스 등)을 이용하는 객손님들이 많고 구청과 보건소 국립외교원 가정법원 등이 있어서 관련 업종의 사무실 수요도 많은 편이다.
A. 빨간색부분
- 양재역의 10번, 11번, 12번 출구쪽에 위치한 양재역주차장빌딩이 있고, 9번 출구 쪽으로 스포타임엘타워가 있다. 뒤쪽으로는 서초구청과 서초구보건소, 양재고등학교, 서초문화원, 서울행정법원, 서울가정법원 등이 있다. 강남대로 건너편 5번, 6번, 7번, 8번출구 라인으로는 사실 SPC그룹본사사옥(강남피타워)을 제외하고는 10층 이하의 중소규모 빌딩들이다.
| 건물명 | 보증금 수준 | 임대료 수준 | 관리비 수준 | 기타 |
| 양재역주차장빌딩 | 76.3만원 | 7.6만원 | 2.5만원 | |
| 스포타임엘타워 | 258만원 | 10.4만원 | 5.4만원 | |
| 강남피타워(SPC사옥) | 157만원 | 15.7만원 | 6만원 |
양재역 주차장빌딩은 압도적으로 저렴하다. 왜냐하면 전용률이 다른곳과 달리 82%를 넘기 때문이다. 주차장 건물이다보니 임대면적에서 주자창면적이 제외되는 이유이다. 양재역주차장빌딩은 거기에다 다른곳보다 주차도 훨씬 편리하다. 또 양재역과 직접 연결이 되어있다. 이런 여러 장점들로 인해 신규임대가 거의 없다. 손바뀜이 거의 없는 현실이다.
엘타워의 경우 관공서(서초구청, 서초구보건소, 서울행정법원, 서울가정법원)와 가깝고 광역버스정류장이 바로 앞이어서 근생부분은 올리브영을 비롯 유명 프랜차이즈들이 입점해 있고, 상층 오피스공간으로는 거의 법무법인, 법무사, 행정사, 세무사, 변리사 사무실들이 가득차 있다. 임대료와 관리비가 비싼편.
강남피타워(양재포스코빌딩이라고도 불린다)는 양재역 인근에서 임대료가 가장 높은 수준이다. 관리비도 6만원 정도로 꽤 비싼편. SPC의 사옥으로 쓰고 있다.
B. 파란색부분
- 강남대로 대로변라인으로 양재천 방향이다. 행정법원과 가정법원 맞은편으로 법무법인들이 많이 들어서 있다. 또 먹자골목에서 나오는 큰 대로변이다보니 유동인구가 많아 카페등이 많다. 월세와 임대료는 뱅뱅사거리로 올라가는 강남대로 대로변과 비슷한 수준이다.
대관빌딩 - 전용기준 평당 13.8만원, 관리비 전용기준 평당 3.8만원
성문빌딩 - 전용기준 평당 5.5만원, 관리비 전용기준 평당 1.2만원
라이온스빌딩 - 전용기준 평당 6.1만원, 관리비 전용기준 평당 1.1만원
대관빌딩의 경우 강남대로 대로변에서 규모가 꽤 있는 편이다. 역시 전용률이 떨어지고 그에따른 임대료와 관리비가 대형빌딩들에 가깝다. 대로변에 위치해 있지만 역에서 3분이 초과 되는 거리라면 임대료 수준은 절반 정도로 확 떨어지는 것을 볼수 있다.
C. 노란색부분
- 말죽거리 먹자골목이 넓게 자리한 근생과 중소형 업무시설들이 밀집되어 있는 블럭이다. 서초동블럭이나 도곡동블럭과 비슷한 수준의 임대료와 관리비 책정이 되어있다. 여느곳과 마찬가지로 건물컨디션이나 거리 또는 업무공간 등에 따라 차등은 있다.
임대료는 전용기준 평당 5~10만원 / 관리비는 평당 1만원 내외
맺으며
회사들이 양재역 인근 오피스를 선호하는 데에는 여러가지 이유가 있다. 교통이 편리해서 일수도 있고, 강남보다 덜 복잡해서일수도 있고, 강남의 높은 임대료가 감당이 안되어서 일수도 있다. 얼마전 서초구청재건축이 발표되었다. 복합업무단지로 개발될 예정이다. 또 KW웨딩부지도 매각되어 내년부터 개발에 들어갈 예정이다. 양재역 인근 오피스 시장은 다양한 메리트를 가진 곳이다. 앞으로 훨씬 복잡해질 것이고 업무환경은 더 좋아질 것으로 예상된다.
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