용적률 법정상한선을 초과하는 경우는?
건축물대장을 보면 간혹 이상한걸 발견하곤 합니다.
일을 하면서 이상하다고 생각했던 적이 꽤 여러번 있었는데요,
그 중에 하나가 법적용적률을 초과한 건물들이 존재한다는 거였습니다.
제가 처음에 가장 의심했던 이유로
뭐야? 혹시 관공서(지차체 건축과)에서 눈감아 준거 아냐? 이렇게 생각할 수도 있는데요,
이런경우가 발생하는 이유는 크게 3가지가 있습니다.
1. 준공이나 사용승인 후에 불법으로 증축한 경우
2. 처음 설계단계에서 법적용적률보다 추가인센티브 받은 경우
3. 일반주거지역 세분화 되기 이전 지어진 건물인 경우
준공 및 사용승인 후 불법증축
위에 사진은 어느 빌라촌에서나 쉽게 찾아볼수 있는 불법증축된 현장 모습입니다.
빌라나 소형상가빌딩 같은 경우 꼭대기층은 보통 일조권의 영향으로 베란다 형태로 꺾이게 되어 있는 부분이 있는데,
이러한 부분은 캐노피 형태의 시공으로 지붕과 옆면을 막을수 없게 되어 있습니다.
하지만, 위에 사진에서 보시는 바와 같이 많은 곳에서 시공을 하여 실내부분과 다름없이 사용하고 있는데 엄연히 불법증축에 해당합니다.
이정도는 애교로 볼수 있는데요,
저희가 관리하는 건물중에 1969년 완공된 건물이 있는데, 위에 사진에서 보시는 것처럼
누가봐도 불법증축된 옥탑의 모습입니다.
5층 건물에 옥탑이며, 바닥에 철판이 깔려 있는 것은,
이 건물이 나름 초역세권 사거리 모퉁이에 위치하여 광고판을 설치했던 모습입니다.
법정용적률외 추가 인센티브
특정 조건을 충족하면 용적률을 추가로 높여주는 것을 말합니다.
크게 4가지로 나눠볼 수 있겠는데요,
첫번째로,
사업용지가 지구단위계획구역에 속해 있을 때 사업시행자가 사업용지의 일부를 공원·녹지·도로와 같은 공공용지로 제공할 경우 용적률을 허가기준 보다 높여줄 수 있습니다.
지자체로서는 도시개발이나 재개발시 부족한 공원이나 녹지 또는 도로 부분 확충을 위한 고육지책입니다.
시행자 입장에서는 용적률을 추가로 받아 사업성을 높일수 있어 좋지만,
지자체 입장에서는 자칫 형평성 문제가 제기될 수도 있으며, 도시미관을 해칠 수도 있으므로 한계를 두고 신중하게 접근해야 합니다.
두번째로,
신축의 경우 에너지 효율 1등급 또는 녹색건축인증 최우수 등급을 받으면 최대 15% 용적률을 인센티브 추가로 받을 수 있습니다.
녹색건축인증제는
건축물의 위치부터 재료, 실내환경, 유지관리등 환경에 영향을 미치는 건축물 전반에 대한 평가를 통해 건축물의 환경성능을 인증, 건축기준 및 세제혜택등의 인센티브를 제공하는 제도 입니다.
여러가지 환경요소를 감안해 건축재료와 설계, 시공, 유지관리 등에서 어느 기준 이상으로 건축하겠다는 내용으로 건축허가시 인센티브를 받게 됩니다.
세번째로,
기존 건축물의 경우 그린리모델링을 통해 냉난방 에너지를 종전 대비 50% 이상 절감할 때도 용적률의 최대 15%까지 추가로 받을 수 있습니다.
국토안전관리원 산하에 그린리모델링창조센터를 두고 있습니다.
민간건축물의 에너지성능개선 촉진을 위해 공사비 대출 이자 일부를 보조함으로써 그린리모델링 사업 활성화를 도모하고 있는데요, 이자지원 뿐만 아니라 용적률을 추가로 인센티브 주는 방식으로도 지원해주고 있습니다.
네번째로,
지자체의 경우 시공에 지역업체가 참여하는 경우 용적률을 인센티브로 추가 받을 수 있습니다.
지자체 마다 물론 다르겠지만, 최근에 각 지자체가 지역 건설업체 활성화를 위해 앞다퉈 시행하고 있습니다.
최근에 충남도도 지역건설업체 참여 용적률 인센티브제도 시행을 예고하면서 큰 이슈가 되기도 하였습니다.
일반주거지역 세분화 이전 건축물
많은 주거용 상업용 건물들이 일반주거지역에 위치하고 있습니다.
2003년 7월1일부터 오랜기간 연구와 논쟁을 거쳐 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 세분화 했습니다.
지역의 입지특성과 주택유형, 개발밀도를 반영하여 세분화하여 지정한 것입니다. 이전에 구릉지나 주택가 또는 역세권의 구분없이 동일한 일반주거지역으로 지정되어 획일적인 규제를 받았지만 도시계획상 필요에 의한 것입니다.
서울시의 경우 종세분화 이전에는 일반주거지역 용적률이 300%이하였습니다.
종세분화 이후에는,
1종 - 150%
2종 - 200%
3종 - 250%
이렇게 세분화하여 규정하였습니다.
그러하다보니, 종세분화 이전에 300%(거의 299% 정도)에 맞춰 건축된 건물들이 현재의 허용용적률보다 높은 용적률을 유지하고 있는 것입니다.
위에 건물도 강남에 위치한 빌딩으로 2003년 종세분화 직전에 완공되었습니다.
3종일반주거지역에 위치하여서 법적으로는 250% 이하의 용적률 적용을 받지만, 300%에 육박한 용적률을 가지고 있어 50%라는 상당한 크기의 인센티브를 자랑하는 건물입니다.
이러한 건물들은 노후가 되어도 신축하지 않고 리모델링이나 대수선을 통해 용적률은 유지하면서 신축급으로 다시 태어나게 만드는 기법을 많이 사용합니다.
일을 하면서 궁금증은 나를 발전시키는 촉매제가 되는것 같습니다.
부동산에 관련한 궁금증이 항상 많고 안테나가 서있는 것을 보면 천직이다 싶고 재미있고 흥미 있는 분야에 업으로 삼고 있다는 대해 나는 행복하구나를 다시 한번 느끼게 됩니다.
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