땅을 보유하거나 보유하기를 희망하는 사람들에게 최대 관심사는 그 땅에 어느 정도 규모로 건축물을 지을수 있을까입니다. 그 후에 건축비용이 궁금하겠죠.
어느 규모로 지을 수 있을까에 대한 질문은 최대 건축 가능 규모가 얼마일까와 같은 질문이 될 것입니다.
우리나라 부동산 관련 최상위 법인 [국토계획법]에서 이에 대한 규정이 있습니다. 바로 건폐율과 용적률 이라는 용어를 사용하면서 입니다. 세부적인 산정방식이나 기준은 [건축법]에서 정하고 있습니다.
그리고 마지막으로 지자체별로 건폐율과 용적률의 숫자를 달리 규정하고 있습니다. 이는 도시계획조례에서 일일이 찾아봐야 하는 부분입니다.
건폐율 / 용적률 무엇이고 어떤 차이일까?
1. 건폐율(Building to Land Ratio)
- 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 만약, 60%라고 규정되어 있다면 100평의 토지에서 최대 60평 크기만큼 건축을 할 수 있습니다.
국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 건폐율에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있습니다. 계속 말씀드리지만, 상위법인 국토계획법에서 용도지역별로 최대건폐율을 규정하고 지자체마다 도시계획조례를 통해 달리 규정한다는 내용입니다.
보라색범위 대지(25m x 20m)위에 가로 15m x 세로 10m 크기의 건축물을 설치할 수 있을까의 문제입니다.
위 계산식으로 나온 건폐율이 지자체에서 규율하고 있는 건폐율의 범위 안에 있다면 가능할 것입니다.
심화) 건축법상의 접도요건의 최대 도로 폭은 4m입니다. 위의 경우 3m여서 도로에 접한 두 필지 모두 50cm씩 도로로 확보해줘야 합니다. 따라서 위의 경우 건폐율 계산시 실질적인 토지 세로 길이는 20m가 아니라 19.5m가 되는 것입니다.
위 도표는 국토계획법상 용도지역에 따른 건폐율 최대 한도를 규정해 놓은 것입니다.
어느 지자체든 위 규정에 따라야 하고 위 숫자를 초과하면 안되는 것입니다.
예를 들면, 2종일반주거지역의 경우
서울은 60%이고 부산은 50%일수 있지만, 다른 어느 도시라고 60%를 초과하여 65% 또는 70% 이렇게 조례로 규정할 수 없습니다.
참고) 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘고, 또 세부적으로 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘며, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉩니다.
일반 시도 단위에서 동단위는 도시지역으로, 리단위는 관리지역으로 생각하시면 쉽습니다.
2. 용적률(Floor Area Ratio)
- 건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율입니다. 쉽게 대지 면적에 대한 지상 건축물의 연면적(각층 바닥면적을 합한 면적) 비율입니다. 만약, 200%라고 도시계획조례에 규정되어 있다면 100평의 대지위에 연면적이 200평인 건축물을 건축할 수 있다는 것입니다.
용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우는 이들 연면적의 합계)의 비율로 산정됩니다.
용적률을 정하여 규제하는 이유는 지상부분 토지의 적성 이용밀도를 규정하기 위함입니다. 도시의 과밀화 또는 지역의 과밀개발을 방지하기 위함입니다.
자칫 대지가 100평일때, 건폐율 50%와 용적률 200%라고 하면,
쉽게 생각해서 50평씩 4개층 올릴수 있는거냐고들 많이 물어보시는데, 반은 맞고 반은 틀린 이야기 입니다.
건폐율을 40%로 잡으면 5개층을 올릴수 있는 것이기 때문입니다.
그림으로 쉽게 보면,
따라서, 몇층까지 지을수 있느냐는 건폐율이나 용적률이 정하는 것은 아니고,
조례 또는 지구단위계획으로 결정되는 부분입니다.
건폐율이 "~이하"로 규정되어 있는 것에 비해 용적률은 "~이상 ~이하"로 규정되어 있습니다. 하지만 편차가 커서 지자체별로 상황에 맞게 규율하도록 하고 있습니다.
제2종일반주거지역의 경우 서울은 200%로 규율하고 있지만, 많은 도시에서는 250%로 규정하고 있는 것이 한 예가 되겠습니다.
<용적률 산정시 포함되지 않는 부분>
지하층, 필로티, 주차장, 조경 면적 등은 용적률 산정시에 포함되지 않는 부분입니다.
지금까지 건폐율과 용적률에 대하여 알아 보았습니다. 최대한 그림과 함께 쉽게 설명드리려고 했습니다만 처음 접하시는 분들께는 여전히 어려울거라 생각됩니다. 질문 주시면 최대한 빠르게 또 쉽게 댓글로 설명드리도록 하겠습니다.
오늘 드린 말씀중에 가장 중요한 부분은 이러한 건폐율과 용적률이 지자체 마다 다르게 규정하고 있다는 점입니다.
앞으로 이 글의 카테고리에 각 지자체에서 규정하고 있는 지역별 용도지역별 건폐율과 용적률을 모두 올려드릴 예정입니다.
감사합니다.
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