안녕하세요. 코로나와 1주일간의 사투 끝에 이기고 돌아온 비노입니다.
원래 이미 전국 지자체별 도시별 건폐율 용적률을 몇회에 거쳐 거의다 올렸어야 하는데
예기치 않게 컴퓨터 없는 작은 방에 갇혀 있다 보니 지금에야 올리기 시작합니다.
각 도시별 건폐율과 용적률은 도시계획조례에 나와 있습니다.
일일이 찾으려면 정말 많은 시간과 노력이 드는데요, 제가 한꺼번에 정리해서 올리겠습니다.
먼저, 건폐율과 용적률은 용도지역별로 다릅니다. 이점 참고하시면 되겠습니다.
서울시 건폐율 용적률
서울시는 우리나라에서 가장 과밀화된 도시입니다. 보통 용도지역을 도시지역(주거, 상업, 공업, 녹지지역), 관리지역(계획관리, 생산관리, 보전관리지역), 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 나눕니다.
여기서 서울시는 도시지역으로만 이루어져 있습니다.
즉, 관리지역과 농림지역 그리고 자연환경보전지역이 없다는 말입니다. 따라서 도시지역에 관한 내용만 알아두시면 되겠습니다.
1. 주거지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 1종전용주거지역 | 50 | 100 |
| 2종전용주거지역 | 40 | 120 |
| 1종일반주거지역 | 60 | 150 |
| 2종일반주거지역 | 60 | 200 |
| 3종일반주거지역 | 50 | 250 |
| 준주거지역 | 60 | 400 |
2. 상업지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 중심상업지역 | 60 | 1000 |
| 일반상업지역 | 60 | 800 |
| 근린상업지역 | 60 | 600 |
| 유통상업지역 | 60 | 600 |
3. 공업지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 전용공업지역 | 60 | 200 |
| 일반공업지역 | 60 | 200 |
| 준공업지역 | 60 | 400 |
4. 녹지지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 보전녹지지역 | 20 | 50 |
| 생산녹지지역 | 20 | 50 |
| 자연녹지지역 | 20 | 50 |
5. 관리지역 및 기타지역
- 서울시는 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 없습니다.
인천시 건폐율 용적률
인천광역시는 생각보다 지역 규모가 큰 편입니다. 특이한 것은 강화군과 옹진군이 인천광역시 관할 하에 있다는 점입니다. 따라서, 강화군과 옹진군도 인천시 건폐율 용적률 규정에 따라야 할 것입니다.
1. 주거지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 1종전용주거지역 | 50 | 80 |
| 2종전용주거지역 | 50 | 120 |
| 1종일반주거지역 | 60 | 200 |
| 2종일반주거지역 | 60 | 250 |
| 3종일반주거지역 | 50 | 300 |
| 준주거지역 | 60 | 500 |
광역시들 중에 용적률이 울산광역시와 더불어 가장 높은 편인 도시입니다.
준주거지역을 제외하고는 주거지역에서 넓은 북도로의 필요성이 큰 도시입니다.
2. 상업지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 중심상업지역 | 80 | 1300 |
| 일반상업지역 | 70 | 1000 |
| 근린상업지역 | 70 | 700 |
| 유통상업지역 | 70 | 800 |
어마무시한 건폐율과 용적률입니다. 건폐율 80%는 개발시 상당한 메리트가 될수 있습니다.
최근에 메이커 주상복합 또는 오피스텔들이 주로 들어서 있습니다.
3. 공업지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 전용공업지역 | 70 | 300 |
| 일반공업지역 | 70 | 350 |
| 준공업지역 | 70 | 400 |
4. 녹지지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 보전녹지지역 | 20 | 50 |
| 생산녹지지역 | 20 | 80 |
| 자연녹지지역 | 20 | 80 |
5. 관리지역 및 기타지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 보전관리지역 | 20 | 80 |
| 생산관리지역 | 20 | 80 |
| 계획관리지역 | 40 | 100 |
| 농림지역 | 20 | 80 |
| 자연환경보전지역 | 20 | 80 |
녹지지역과 관리지역은 사실상 도시지역이냐 아니냐로 구분됩니다. 같은 역할을 하지만 도시지역이면 녹지지역, 도시외 읍면리로 주소가 되어 있는 곳은 관리지역입니다.
따라서, 건폐율과 용적률이 비슷하게 되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
수원시 건폐율 용적률
수원시는 서울에서 가까우면서 인구 100만이 넘는 경기도 행정의 중심이 되는 곳입니다. 이런 도시들의 특징은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 없고 도시지역으로만 이루어져 있다는 점입니다.
1. 주거지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 1종전용주거지역 | 40 | 100 |
| 2종전용주거지역 | 30 | 150 |
| 1종일반주거지역 | 60 | 200 |
| 2종일반주거지역 | 60 | 250 |
| 3종일반주거지역 | 40 | 300 |
| 준주거지역 | 70 | 400 |
정말 특이한 케이스입니다. 2종전용주거지역과 3종일반주거지역의 건폐율이 말도 안되게 작습니다. 수원에서는 3종일반보다 2종일반이 낫다는 말이 괜한 말이 아닌듯 합니다.
2. 상업지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 중심상업지역 | 90 | 1000 |
| 일반상업지역 | 80 | 800 |
| 근린상업지역 | 70 | 600 |
| 유통상업지역 | 60 | 400 |
중심상업지역의 건폐율이 90%인 것은 실질적으로 도로밖에 안남는 다고 보시면 됩니다. 공지가 전혀 나올수가 없는 구조입니다.
3. 공업지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 전용공업지역 | 70 | 300 |
| 일반공업지역 | 60 | 350 |
| 준공업지역 | 60 | 400 |
4. 녹지지역
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 보전녹지지역 | 20 | 50 |
| 생산녹지지역 | 20 | 100 |
| 자연녹지지역 | 20 | 100 |
이상 가장 건축이 활발한 도시들인 서울시 인천시 수원시 건폐율과 용적률에 대하여 알아보았습니다.
앞으로 광역시들과 경기도권 중심으로 또 지방 주요 도시들 건폐율과 용적률도 다뤄보겠습니다.
시행사 시공사 또는 건축주 분들에게 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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