계약금이나 중도금 이후 계약파기 가능할까?

 최근에 국내 부동산시장이 이상하다. 간혹 뉴스를 보거나 기사를 읽다보면 과열이 되었다는 표현을 쓰는데 거래가 활발하면서 가격이 상승하는게 아니라 거래없이 가격이 상승하는 것을 보면 이상하다라는 표현이 맞는듯 하다. 또는 시장이 왜곡되었다라는 표현정도가 적당하다. 그 원인이야 이미 많은 언론에서 전문가답시고 떠들어대니 (필자는 일정부분 동의하지만) 다들 알것 같아 생략하기로 한다. 이유야 어쨋든 가파르게 상승하는 곳이 전체적이면서도 산발적으로 생기는 상황에서 최근에 그동안 흔치 않던 모습이 생기기도 한다. 바로, 최근에 문제가 많이 되었던, 상담도 많았던,

 계약금이나 중도금 납입후에 계약파기가 가능한가? 그와 연결된 계약금 중도금 배액배상 문제이다.

 

계약금이나 중도금을 납입한 후에 계약파기가 가능할까?

 

계약금 중도금 납입 후 계약파기

1. 계약이행의 시점을 언제로 보는지

 - 매매계약시 계약서 진행과 동시에 매수인(임차인)은 매매대금(보증금)의 일부(보통 10%)를 매도인에게 계약금으로 입금한다. 판례상 계약금을 당연히 위약금으로 보지는 않지만, 우리의 계약실무상 계약서에 보통 예약위반에 관하여 "계약금 상당액을 손해배상액으로 한다"는 취지의 기재를 하므로 계약당사자 쌍방에 권리와의무가 생기게 된다.

 계약 이행의 시점은 계약 이후 어느정도 인정될만한 이행이 있었다고 볼수 있는 사실이 있었을 때이다. 법률상 용어로 이행의착수라고 하는데 보통 중도금을 납입하였을때를 말한다.

 

 이행기(보통 중도금 또는 잔금 납입일)가 중요한 이유는 전후에 따라 법적관계가 확연히 달라지기 때문이다. 이행기전에는 계약을 파기하여 없던 것으로 돌릴수 있지만, 이행기 이후에는 계약파기는 불가능하고 채무불이행 문제로 들어가게 된다. 그에 따라 손해배상을 청구할 수도 있게 되는 것이다.

 

매매 계약서 파기 가능한가

 위 매매계약서는 얼마전 필자의 회사에서 진행한 매매계약 내용이다. 중요 내용은 ooo으로 가렸다. 보통의 계약은 이렇게 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 그 이행기를 정해둔다. 또 더 나아가 이행과 절차에 관하여도 자세하게 특약으로 정해두어 최대한 분쟁을 방지하고자 한다. 매매 계약 후에 계약을 파기하려는 경우  그 시점에 따라 두가지로 나눌수 있을 것이다. 

 

2. 계약금 납입후 계약파기

 - 계약파기가 가능하다. 매수인이 파기하면 계약금은 매도인이 돌려주지 않아도 되고, 매도인이 파기하는 경우는 계약금의 배액상환 하여야 한다. 다만 앞서 기술하였듯이 대법원판례에 의하면 계약금은 위약금이 아니므로 실재로 발생한 손해액만을 청구할수 있다고 한다. 따라서 보통 부동산 매매계약서나 임대차계약서의 경우 위약금특약조항이 명시적으로 들어가게 된다. 

 

여기서 의문이 생기는것이 있는데, 계약금의 일부만 지급된 경우, 예를들어 계약금을 1억으로 하기로 했는데 1000만원을 먼저 지급하고 9천만원을 추가로 지급하기 전에 매도인이 계약을 파기하는 경우를 들수 있겠다. 이러한 경우 배액상환의 액수를 어떻게 정해야 할까? 기존 1000만원에 배액으로 1000만원을 추가하여 2000만원을 돌려주면 될까?

 

그에대한 대법원 판례가 있다. 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결인데, 주요내용은 이러하다.

 

매도인이 '계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액으 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다'고 주장한 사안에서, '실제 교부받은 계약금'의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.

 

즉, 배액상환의 기준이 되는 금액은 실제 교부받은 계약금 일부가 아니라 약정한 계약금이다!! 라는 얘기다.

 

중도금 후 계약파기

 3. 중도금 납입한후 계약파기

 - 계약파기가 불가능하다. 중도금의 납입은 이행의 착수로 본다. 관련 판례를 통해 알아보자.

[2002.11.26, 2002다 46492 판결] 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다.

 

☆그렇다면 여기서 또 궁금한 케이스가 생각나는데, 매수인이 중도금이나 잔금 이행기 전에 먼저 이행한 경우는 어떻게 될까? 이것이 최근에 부동산 시장에서 벌어지는 이상한 케이스인데 상담으로 많이 접하게 되었다. 여기에  관련된 판례가 있는데 상식적으로는 조금 이해가 되지 않을수도 있겠다. 

 

[대판 2006.2.10, 2004다11599 판결]

매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안. 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼수 없어.. (중략) 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 해제권을 행사할 수 없다.

 

결국엔 이행기 전에 매수인이 중도금을 납입하여도 이행의 착수로 인정되고 쌍방은 해제할수 없다고 한다. 따라서 계약을 완료해야 하는 매수인이나 중개인 입장에서는 부동산이 급등하였을 때 중도금 이행기 이전이라도 중도금을 납입하여 매도인의 계약파기를 원천봉쇄하는 방법을 써야 할것이나, 매도인 입장에서는 반대로 이를 저지하여야 할테니 계약서에 특약사항으로 이행기 이전의 합의 없는 일방적인 중도금 및 잔금 납입은 법적으로 효력이 없다 라는 문구를 집어 넣어야 할 것이다.

 

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 맺으며, 부동산계약은 쌍방계약이다. 당사자 입장에 따라 처할수 있는 상황과 법적다툼, 대처방법까지 많은 부분이 반대가 될수 있다는 것이다. 따라서 필자는 [계약금 중도금 이후 계약파기] 문제와 관련한 여러사안들에 대해 최대한 객관적으로 기술하였다. 이 글을 읽으시는 분들은 어떤 상황에 처해있는지를 명확히 확인한 후 그에 맞게 알맞은 방법으로 대처하면 될것이다. 

 

 그리고 관련하여 모든 사안들에 대하여 기술하는 것은 불가하므로 궁금한 점이 있을시 댓글을 남겨주시면 최대한 빠른 시일내에 성심성의껏 대답드리도록 약속한다.