매매계약시 임차인에 대한 명도특약 유효할까

부동산 매매는 여러 유형이 있겠지만,

'매매의 목적'으로 분류하였을 때

목적물 자체로 수익을 창출하려는 수익형과 신축 또는 리모델링을 통한 개발형으로

나누어 생각해 볼수 있습니다.

여기서 개발형의 경우는 매매계약시 필수적으로 들어가는 특약사항이 있는데,

이게 바로 임차인명도특약입니다.

개발이 목적이거나 리모델링(전면리모델링의 경우)이 주 목적일 경우

건물을 철거하거나 전체를 비워야 하는데

임차인이 안나가고 계속 있으면 사업 자체가 안되겠죠.

그래서 매매계약시 임차인명도를 조건으로 매매계약이 완성되도록 하는 경우가 많습니다.

당연히 유효한 계약입니다.

임차인명도를 임대인이 부담하는 조건으로 계약이 완성되는 조건부계약인 셈이죠.

따라서, 임대인이 임차인명도를 하지 못하는 경우 계약이 무효로 됩니다.

그래서, 무효가 되면 그에대한 비용에 대한 손해를 배상해주는 특약을 넣기도 합니다.

예를들면, '계약금에 대한 이자비용을 가산하여 돌려준다'라는 문구를 많이 씁니다.

1. 임차인 명도 실패시 조건없이 계약전체를 무효로 한다.

- 가장 깔끔한 계약이지만, 매수인에게 불리합니다.

또, 매매계약이 깨질 확률이 상대적으로 높습니다. 매도인이 책임에서 자유로와서 임차인명도에 미온적으로 대할수 있기 때문입니다.

2. 임차인 명도 실패시 매도인의 책임으로 계약금 두배를 상환한다.(일반계약조건)

- 매수인 우위 시장에서 자주 있는 계약조건입니다.

매도인이 어떻게 해서든 명도를 해야하는 상황이므로 간혹 임차인이 위로금 및 이사비조로 무리하게 요구할 수도 있습니다.

3. 임차인 명도 실패시 계약은 무효로 하되 매도인은 매수인에게 계약금에대한 금융비용을 부담한다.

- 가장 합리적인 계약이라고 판단됩니다.

사실 매수인 입장에서는 금융비용 뿐만 아니라 기회비용 면에서도 손해가 있어 그 부분에 대하여도 세부적으로 특약을 마련하면 더 좋겠습니다.

상가건물임대차보호법 15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

위 조항에 의하여 건물매매시 명도하기로 한다는 특약이나 제소전화해는 효력이 없습니다.

상가임대차보호법상 임차인이 원할 경우 최대 10년간 임대차계약 기간을 보장해 주는데, 이 부분에 위반된 약정이기 때문입니다.

임차인에게 불리하지 않다면?

계약서 특약에, 임차인이 최초 계약시 소요되었던 비용과 향후 수개월치(*보통 6개월) 수익 그리고 이사비 등을 배상하고 임차인은 명도하기로 한다

이러한 특약은 임차인에게 불리하지 않아 법원에서 인정될 확률이 높습니다.

비용에 대한 분쟁은 있을수 있다는 것은 논외로 합니다.

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