부동산매매시 부가가치세_상가매매 또는 건물매매

부동산을 처음 일하던 그때 벌써 10년도 더 된 이야기이다.

처음에 사무실임대 전문 회사여서 간단한 업무의 연속이다가 처음으로 매매를 중개하게 되었다.

부동산시장에 명함을 내민지 1년 조금 후의 얘기이다.

 

강서구에 있는 꼬마빌딩이었는데, 매매는 처음이라 엄청 당황했던 기억이난다.

공동중개여서 상대측 매도인부동산 실장님이 많이 도와주셔서 잘 마무리 할수 있었다.

 

부동산임대와 달리 부동산매매는 상가매매든 빌딩매매든 훨씬더 복잡하다.

계약서 쓰고 등기 뽑아서 보여주고 대상물확인서 만들어 주면 끝이 아니다.

 

당연히 계약 매칭중이나 협의중에도 세금이나 시설물 안전진단 등등 여러가지 거쳐야 하고

그외에도 모르면 놓칠만한 일들이 산재해 있다.

 

그중에 처음으로 당황했던 부분이 부가가치세 부분이다.

부동산매매(분양) 부가가치세

부가가치세 - 재화의 거래나 용역의 제공과정에서 얻어지는 부가가치 이윤에 대하여 부과하는 세금이다.

상가나 건물(빌딩) 매매시 또는 분양시 부가가치세를 납부하여야 한다.

 

여기서 중요한 점은 건물부분에 대하여만 공급가액(매매시는 건물분 안분가액)의 10%를 세무서에 납부하여야 한다는 점이다. 토지부분은 부가가치세가 면제된다.

 

요즘에는 자주 중개하는 빌딩매매이지만 처음에는 협의부터 서류작성 메이드까지 모든 부분에서 어려웠다.

빌딩매매 가격에서 토지가와 건물가격을 어떻게 산정해야 하는가도 어려웠던 부분이다.

 

감정평가서가 있는 경우에는 감정평가액을 보고 안분하여 계산하면 되지만 감정평가서가 없는 경우는 복잡해진다.

자칫 건물가액을 너무 낮춰서 신고하였다가 나중에 가산세를 맞는 경우도 있기 때문에 조심하여야 한다.

판례도 물건의 이용도와 효용도 인근토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 본다고 한다.

 

따라서, 감정평가서가 없는 경우는 

토지와 건물의 공급계약일 현재의 기준시가를 기준으로 안분계산하여 건물가액의 10%를 신고 납부하여야 한다. 

국세청홈페이지에서 기준시가를 찾아내면 되는데 건물분기준시가+공시지가를 계산하여 총매매가와 비교하여 안분하는 방법이다.

 

☆포괄양도양수계약의 경우는 부가가치세를 따로 내지 않는다.

 - 주의할점은 중개사의 경우 계약서상에는 건물분에 대하여 따로 안분하여 금액을 책정하여 놓고 부가세 부분도 적어야 한다는 점이다. 거기에 특약사항으로 "본계약은 포괄양도양수계약으로 한다"라는 문구를 꼭 기재하도록 한다.

 - 포괄양도양수계약은 조금 복잡하여 차후에 따로 포스팅하기로 한다. 다만 여기서 간단히 알아야 할점은 인정이 안될수도 있다는 점이다. 따라서 건물분에 대하여 꼭 금액을 책정하여 기재하도록 한다.