최근에 꼬마빌딩 붐이 일면서 그동안 소외받던 지역들도 하나둘씩 거래가 성사되고 있다.
그것도 파격적으로 상승한 가격에 말이다.
서초동에서는 전통적으로 인기있던 지역인 강남역 교대역 서초역 주변은 말할것도 없고
최근에는 양재역과 남부터미널 지역도 속속들이 거래가 완성되고 있다.
그중에도 은근히 회사들이 많은 효령로라인을 짚어보고자 한다.
서초동 1443-13 지경빌딩
- 동서로 길게 뻗어있는 효령로를 기준으로 효령로대로변 빌딩들을 비교했을때
윗동네보다는 아랫동네가 더 비싸다. 블럭을 놓고봤을때는 윗블럭이 좋을지 몰라도
대로변만 놓고봤을때는 아랫동네가 더 비싸다는 얘기다.
다들 아실만한 일조권 때문인데, 이전에 일조권에 대하여는 한번 설명드렸다.
아래 링크를 참고하시면 조금은 도움이 될듯하다.
2020.12.06 - [부동산꿀정보] - 건물지을 땅의 가치_호환마마보다 무서운 일조권 사선제한
효령로 대로변에 위치한 이 지경빌딩이 2021.1.22일 날짜로 107억에 매각되었다.
지도상으로 쉽게 볼수 있듯이 남부터미널역3번출구에서 대로변따라 320미터 거리이다. 나름 역세권이다.
버스정거장으로도 한 정거장 거리이지만 아마도 버스를 갈아타는 사람은 없을듯 하다.
7층까지 반듯하게 잘 올라갔다. 연식에 비해 깔끔한 외관의 건물.
이쪽 라인 건물들이 비슷한 높이로 반듯하게 잘 올라간 이유는 좀전에 설명한대로
북도로를 끼고 있어서 일조권제한으로부터 자유로울수 있었기 때문이다.
용도지역은 3종일반주거지역이고, 토지이용계획도를 보면 알겠지만 세로로 긴 모양의 직사각형 토지이다.
법적으로 건축선이 3m 지정되어 빌딩 사진을 보면 알겠지만 한참을 후퇴하여 있다.
따라서 자연스럽게 건물 앞쪽으로 주차를 하게 되어 있다.
차량이 대로변에서 바로 앞쪽으로 들어가야 하니 도로점용허가는 받았을거고 사용료도 낼것이다.
지경빌딩 건축물대장이다. 정부24가 먹통이어서 씨리얼에서 찾아봤는데 역시나 허접해보인다.
1991년 7월에 지어진 건물로 올해로 30년을 맞는 노후가 진행되고 있는 건물이다.
3총일반주거지역 법정 건폐율/용적률이 50%/250%인데
건폐율을 43.9%로 줄이고 7층으로 건축하여 빌딩규모를 조금더 크게 보이도록 만들었다.
1층 상권이 활발하지 않고 흘러가는 상권이어서 좋은 선택이었다는 생각이 든다.
적정성 여부 판단
대지 119평
연면적 590평
매매가 107억
먼저 건물잔존가치 산정을 하려고 하는데, 이는 객관적으로 하기가 상당히 힘들다.
어떤 방법이 정해져 있는것도 아니다. 나의 경우는 현재 표준건축비*연면적에서 연식에 따라 차등 감가상각한다.
여기서 그동안의 경험상 신축후 10년동안은 감가상각이 안된다는 기준으로 잡아야 할듯 하다.
1년에 2.5%씩 감가상각된다는 가정하에,
590평*420만원(최근 근생 평당 표준건축비) * [(30년-10년)*2.5%]
= 24억7800만원*50% = 12억3900만원(약 12.4억)
순수 토지가는 107억 - 12.4억 = 94억6천만원
대지평수가 119평이므로
평당 약 7950만원이다.
최근에 가파르게 상승한 가격으로 보았을때는 분명히 매수자 입장에서 좋은딜을 했다고 보여진다.
불과 이 빌딩이 시장에 나오기 시작한 1년전의 상황만 보았을때는 (그당시에는 100억에 시장에 나왔다)
100억이라는 금액도 조금 과한게 아닌가라는 의견이 팽배했었다.
하지만 현재 상황만 놓고 봤을때는 107억이라는 금액도 조금도 과하지 않는다 라는 느낌이 강하다.
등기를 보니 소유자가 법인으로 되어 있는데, 향후 적당한 시기에 리모델링을 통해 건물의 가치 상승을 노린후
재매각의 길을 가지 않을까 조심스럽게 추측해본다.
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