최근에 회사근처에 건물이 매각되었다. 빌딩매매사례로 공부하기 좋은것이 양재역 근처의 서초동 라인으로 일반상업지역에 속해 있는 지역이기 때문이다.
정확히 1년전에 비슷한 위치에 빌딩매매 거래사례가 한번 있긴 했지만 워낙 작은 평수의 대지여서 거래사례로 파악하기에는 좀 무리가 있었다.
1. Detail
A. 주소 : 서울시 서초구 서초동 1363-6 (서초구 강남대로 37길 26)
B. 대지면적 : 177.8㎡ (약 54평)
C. 건축면적 : 106.45㎡ (약 32평)
D. 연면적 : 984.99㎡(약 298평) _ 용적률산정연면적 : 849.45㎡ (약 257평)
E. 높이 : 지하1층 ~ 지상 10층 (34.68m)
2. Location
대지가 넓지는 않지만 나름 일반상업지역에 위치해 있다. 대로변이 아니고 이면이지만 테헤란로나 뱅뱅사거리 위쪽으로 위치한 강남대로처럼 대로변 따라 빌딩숲이 아니기에 이면도로의 메인도로가 유동인구가 더 많다.
말로 설명하자니 어려울거 같아서 지도에 발로그려 쉽게 설명하도록 하겠다.
필자가 평소 느끼는 대로의 유동인구 도식이다. 빨간색이 가장 많고 주황색 노란색 순이다.
저기 세로로 빨간색 라인이 양재역 서초동 블럭의 메인거리이다. 2차선 대로변으로 충분한 넓이이지만 가운데 노란색 차선이 없다. 전형적인 중저층사무실의 식당가 상권으로 평일이면 시끌벅적 하다.
빨간색 중심라인에서 주황색으로 뻗어나가는 지선라인이 그다음으로 사람들이 많이 지나다니는 길이다.
이번에 거래된 산동빌딩이 빨간색라인과 주황색라인으로 바뀌는 지점에 위치한 곳이다. 거의 빨간색으로 봐야하지 않을까 고민되는 자리이기도 하다. 역에서 가까운 초입이기 때문이다.
그만큼 양재역 1번 2번 출구라인(서초동 블럭)에서는 아주 좋은 위치에 있다.
3. 매매가격 알아보자!
매매가는 72억이다. 일반상업지역.
거래가격이 적당한지에 대한 물음은 사실 주관적이라 쉽게 대답하기 힘들다.
다만 최대한 객관적으로 내어보고자 노력할 뿐이다.
이전에 한번 포스팅한 방법으로 할텐데 처음 접하시는 분들은 이전글을 참고하기 바란다.
2020/12/11 - [부동산꿀정보] - 용도별 표준건축비 알아두세요
용도별 표준건축비 알아두세요
최근에 가장 활발히 거래되는 부동산물건 중에 하나가 꼬마빌딩이다. 예전에는 50억 내외 건물들을 꼬마빌딩의 범주에 넣었는데, 최근에는 그건물들 매매가가 100억을 넘기거나 육박하여 150억
vinobabo.tistory.com
이전에 설명드렸던 내용대로 (빌딩매매가격 = 토지가격 + 건물가격)이므로
건물가격에 대해 먼저 알아봐야 하겠다.
건축비 420만원 * 연면적 298평 * 1.2(건축물 상태와 완공에 대한 메리트 등 포함)
=> 1,501,920,000 (약 15억)
토지가격은 빌딩매매가격 72억에서 15억을 뺀 57억으로 본다.(필자주)
대지가 54평이므로 평당 약 1.05억이다.
최근에 양재역이 HOT한 것과 강남3구를 위시한 서울전역의 꼬마빌딩 품귀현상을 놓고 봤을때
적당한 가격으로 보여진다.
물론 주변에 불과 수년전 거래가를 놓고 봤을때는 거품이 아닐까라는 생각이 잠시 들기도 하지만
주변 3종일반이 1억에 가까운 가격에 거래가 되는 것을 봤을때는 매수자 쪽에서도 괜찮은 판단이었다는 생각이다.
필자가 자주 가는 순한의원이 2층에 위치해 있어 자주 방문하는 건물이라 판단했을때
층당 이용가능한 실평수가 25평 남짓일텐데 단순히 층당 임대료 200으로 계산했을때 월임대료 2200만원.
공실에 따라 수익률은 3.5% 내외가 되지 않을까 계산해본다.
마치며..
최근에 정말 많은 꼬마빌딩 거래가 이루어지고 있는데 자칫 수익률이나 외관에 끌려 말도 안되는 거래를 하시는 분들을 보곤 한다. 특히 법인들이 토지위에 건물을 그럴듯하게 짓고 패이스렌트가로 수익률 괜찮게 맞춘다음 빌딩매매를 성사시키는 경우가 그러하다. 이럴때일수록 매수대기자 분들은 믿을만한 전문가(공인중개사)를 컨택하여야 할것이다.
그럼 모든 빌딩매매 대기자분들.. 성투하시길 빈다.
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