비 김태희 건물 강남역 삼영빌딩 쉑쉑버거 입점과 건물 가치

비 김태희 부부가 소유한 강남역 삼영빌딩에 쉐이크쉑(쉑쉑버거)이 이전하기로 한다는 소식입니다.

이 소식과 함께 예전에 삼영빌딩 매수 시점과 현시점을 비교해서 건물 가치를 판단해 보기로 했습니다.

1. 삼영빌딩 

1.1. 삼영빌딩 개요

대지 면적	485.6㎡(약 146.9평)
건축 규모	지하2층 ~ 지상 8층
건축면적	290.44㎡(건폐율 59.81%)
연면적	2,913.23㎡(약 881평)
주차시설	자주식 9대
사용승인	2001.03.07.

강남대로에 있는 건물치고 작은 이유가 대지 면적이 상대적으로 작습니다. 다른 필지들은 전면에 강남대로 후면에 서초대로77길이라는 양 도로에 닿아 있는데, 삼영빌딩의 경우는 전면의 강남대로에만 접해 있고, 후면에는 지웰타워가 있어 다른 건물들에 비하여 상대적으로 규모가 작을 수 밖에 없습니다.

강남대로 상권의 특성상 강남대로와 접하는 1층 부분을 최대한 넓게 건축하는 것이 임대수익적인 부분에서 유리하므로 건폐율은 최대치로 뽑았고, 좀 의아하게 생각할 수 있는 부분인 용적률이 500%가 안되는데 이는 주차시설 추가 확보가 힘들었던 부분이 큰 듯 합니다.

필자주 : 어차피 이 곳 상권은 1층 임대료가 지상층(1층 제외) 5개층 내외 임대료와 비슷하므로 추가로 요구되는 건축비와 구조적인 문제를 야기할 바엔 건축규모를 줄인 것으로 보입니다.

1.2. 삼영빌딩 위치 및 주변 환경

 지번 : 서초동 1306-5번지

강남역 상권의 메인거리인 10번 출구에서 불과 160m 거리에 있으며, 여섯번째 건물입니다. 10번출구에서부터 차례대로 통영빌딩 - 오피스407(태영건설 건축 중) - DS타워(건축 중) - 대동빌딩 - 파고다타워 - 삼영빌딩 순입니다.

강남대로 대로변에 위치하였으며 주말 평일 할 것 없이 외국인을 비롯해 유동인구가 항상 전국 최고 수준이며 광역버스를 비롯 수 많은 버스노선들이 지나는 곳 입니다.

2. 삼영빌딩과 쉐이크쉑 1호점 이전과 주요 임차인

쉐이크쉑 강남점이 이전 입점할 삼영빌딩 1층(현재 공실)

얼마 전 신논현역 인근의 쉐이크쉑 강남점 국내 1호점이 삼영빌딩 1층으로 이전 한다고 소식이 들렸습니다. 해당하는 삼영빌딩 1층은 이전에 신발전문점에서 최근 6개월 간 공실로 유지해 왔습니다.

월 임대료는 1억원 정도 이며 현재 쉐이크쉑 강남점 임대료는 1억5천만원 수준으로 알려져 있습니다. 물론 면적이 삼영빌딩에 비해 크다는 점이 반영되었을 겁니다.

 

그 밖의 삼영빌딩의 주요 임차인으로는 병원과 약국 위주 입니다. 강남역 특성상 치과, 성형외과, 피부과, 한의원 등 치료보다는 미용에 중점을 두는 병원 입니다.

3. 삼영빌딩 가치 판단

3.1. 비 김태희 부부의 삼영빌딩 매수와 이전 거래

 비 김태희 부부는 2021년 6월 삼영빌딩을 토지 평당 6.2억인 총 920억원에 매수 하였습니다. 그 때 매도인은 선물옵션의 개미신화로 유명한 선경래 회장입니다. 선경래회장은 2011년에 이 삼영빌딩을 620억원에 매입 하였습니다. 

 개인적으로 생각하건데, 선회장님의 부동산 투자 수익은 그렇게 좋지 못했던 것으로 보입니다. 10년만에 약 1.5배의 수익률이니까요. 물론, 그정도면 많은거 아니냐고 반문할 수도 있겠지만 최근 강남의 오피스시장 과열로 인한 가치 상승분에는 미치치 못하는 것이 사실입니다.

3.2. 부동산투기 이슈?

 - 비 김태희 부부가 삼영빌딩을 매수한 지 1년만에 시장에 다시 매물로 나왔다는 소식이 중개업계를 통해 알려지면서 두 사람은 공인이 부동산 투기를 할 수 있냐는 여론의 집중 포화를 맞았습니다. 920억에 매수한 지 1년만에 1400억원에 매물을 내놓았기 때문인데요, 양도세 중과세를 생각해도 약 200억원 내외의 수익을 낼 수 있기 때문입니다.

 삼영빌딩은 현재 월 임대료가 2억 정도로 알려져 있습니다. 보증금 40억을 제하더라도 수익률이 좋지 않은데요, 금전적인 가치에 비하여 수익성은 좋지 않은 전형적인 차익실현형 빌딩입니다. 

자본주의 사회에서는 사유재산에 대하여 최적의 판단으로 지키고 돌볼 권리가 있습니다. 2022년 가을 삼영빌딩을 재매각 내놓았을 때 시장이 급속하게 부풀었다가 바람이 빠지고 있는 시점이었는데요, 금전적으로 대출량도 상당하고 규모가 있어서 수익보다는 마이너스가 생길 확률이 큰 상황이었습니다. 

제 개인적인 고객이었어도 그 당시 빠르게 매각하고 엑시트 할 것을 추천드렸을 텐데요. 현 시점에서 보면 부동산 시장이 언제 살아날지 또 금리가 언제 내려가 마이너스 수익을 덜어줄지에 대한 고민이 많을 거라고 생각 됩니다.

3.3. 현재 삼영빌딩의 가치는?

최근 인근에 비교할만 한 사례가 없어 직접적인 비교는 불가하지만, 강남대로가 아닌 바로 후면 도로는 평당 3~4억 정도에 거래가 되었습니다. 그리고 신논현역 가까이에 위치한 강남대로 접한 건물이 평당 9억 정도에 매물로 나온 상황입니다.

사실 강남역 부근의 강남대로 라인의 빌딩들은 대부분 1000억원대 이상으로 일반적인 평당 금액과 건물의 잔존가치, 또는 수익률 등으로 금액을 산정할 수 없는 특수 상권 지역입니다.

거래가 워낙 드물게 생기다 보니 한 때 평당 5억에 거래되어 이슈 되었는데 지금은 평당 7~8억 이야기가 나오니까요.

 

어찌되었든, 현재로서는 시장이 어려워졌지만 두 사람이 매입한 920억원 이라는 금액에는 거래가 될 것이고, 재매각으로 내 놓은 1400억원이라는 금액에는 힘들어 보입니다. 개인적인 판단으로는 시장이 살아난 후에 높은 가격에 재매각할거라 생각되는데 상당한 시일이 걸릴 것으로 판단됩니다.

 

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