안녕하세요. 상업용부동산 전문 부동산에 진심인 비노입니다.
상업용부동산 투자의 핵심은 물건을 보는 눈입니다. 투자할 물건을 물색하고 판단하여 계약하고 내물건이 되기까지 정말 각고의 노력이 필요합니다. 이미 많은 분들이 그렇게 하나 둘씩 만들어 가고 계시죠.
최근 2~3년간 폭발적인 중소형 꼬마 빌딩의 투자 인기로, 많은 손바뀜이 있었습니다.
건물주 분들이 확실히 예전에 비하여 투자자로서의 면모를 어느정도 갖추신 모습이구요, 전체적으로 젊어졌다는 느낌입니다.
다만, 이렇게 초보 건물주들에게 문제는 건물관리 하는데에서 드러나곤 합니다. 매수시에 친절했던 부동산컨설턴트 분들이 임대차나 건물관리 부분까지 신경써줄 역량도 부족하거니와 여력도 부족합니다.(돈이 안되기 때문이죠..)
많은 초보 건물주 분들이 임차인들과 마찰에 부딫치고, 건물관리 부분에서 디테일이 부족하다 보니 보이지 않는 부분에서 잃는 것들이 생기기 마련입니다. 딱 집어서 보이지는 않지만 데미지가 조금씩 쌓이는 거죠.
최근에 서초동 인근(양재역 부근) 비슷한 위치에 중소형 꼬마 빌딩이 매각되어 매매사례가 만들어졌습니다.
논란이 있을수 있어 객관적인 지표를 비교하는데 주력할 테지만, 어쩔수 없이 전문성이 들어가다 보면 주관적인 의견들이 개입될수 밖에 없을 것입니다. 이에 관련자 분들은 양해 부탁드립니다.
서초동 성균빌딩 그리고 뉴코리아빌딩.
성균빌딩_서초동 1359-13
(서초구 서운로6길 29)
양재역 역세권의 서초동 블럭에서 메인 이면도로인 남부순환로347길에서 한눈에 보이는 위치입니다.
사도감어린이공원 바로 옆에 위치해서 가시성 및 개방성이 뛰어납니다. 현재 1층에는 프랜차이즈 한식음식점이 입점해 있고 근린생활시설 및 탑층은 주거시설로 구성되어 있습니다.
1. 매매가 99억원
2021년 10월에 99억원에 매매 거래되었습니다. 밑에 개요를 살펴보고 건물가격과 토지가격을 각각 나누어 어느정도에 거래가 되었을까 알아보도록 하겠습니다.
2. 개요
| 대지 면적 | 318.3m2(약 96.3평) |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 규모 | 지하1층 ~ 지상 5층 |
| 연면적 | 288평 |
| 주차 / 엘레베이터 | 6대 / 있음 |
| 사용승인일 | 1995.04.20. |
3. 건축물현황
지하1층이 주차장 용도로 쓰이며, 지상1~4층까지는 근린생활시설 또는 사무소입니다. 5층은 이전 건물주셨던 분이 거주하셨던 주인세대로 거주용 단독주택입니다.
4. 설명
많은 분들이 매매가 산정시 건물에 대한 고려는 않고, 단순하게 토지 평당 얼마, 이렇게 계산하시는데
매매가는 엄연하게 토지가 + 건축물가치 입니다. 물론 제가 사용하는 방법은 실질적인 가치 판단으로 주관적인 것입니다. 건물공시가격과는 다르니 참고해 주세요.
2021년 근린생활시설 표준공사비용은 평당 약 518만원 입니다.
제가 건물의 잔존가치 판단하는 방법으로
연면적*표준공사비용*건축지수(%) / 매년 2.5% 가치 감소(단, 신축후 5년 까지는 감소 없는 것으로 봄)
이방법을 사용합니다. 건축지수는 주관적이기 마련인데, 건물 공법이나 외관 전용률 등을 종합적으로 판단하여 플러스마이너스 20% 계산합니다.
288평 * 518만원 =14억9184만원
14억9184만원 * 1.05(105%) = 약 15억6643만원
(철근콘크리트에 대리석외관으로 아치형 창과 여러면에서 뛰어난 건물입니다. 신경을 많이 쓰신 부분이 확연히 드러납니다. 단, 지하 부분이 근생이 아니고 주차장이어서 상가건물로서는 수익률이 조금 아쉽습니다)
완공된지 27년이 흘렀는데요, 22*2.5%=55%, 지금 신축에 비하여 잔존가치는 45% 정도로 생각됩니다.
따라서, 잔존가치는 5억4800만원 정도가 되겠습니다.(개인주)
99억 매매가에서 건물잔존가치 5.48억을 빼면, 토지가가 산정될텐데요
93억5200만원으로 나옵니다.
결론적으로 토지 평당가는 약 9,711만원이 나오네요.
충분히 현 시세로 보았을때, 적당한 가격으로 보입니다.
첫째, 양재역 역세권으로 앞으로 개발계획이 아주 많은 곳입니다.
둘째, 상권의 메인도로에서 한눈에 보이는 물건입니다. 공원 옆이라는 메리트도 있습니다.
단, 도로가 한면이고 남도로라는 아쉬움은 있습니다.(건축물이 반듯하지 못하겠죠)
뉴코리아빌딩_서초동 1364-28
(서초구 서운로6길 22)
성균빌딩과는 불과 3~40m거리에 위치해 있습니다. 주변에서 흔히 보기 힘든 큰 면적의 필지이고, 큰 규모의 건물입니다. 이면도로에서 면적이 180평이나 되는 단필지는 찾아보기 힘들죠. 필자도 개인적으로 자주 가는 중식당이 1층에 입점해 있고, 지하는 당구장, 상층에는 모두 사무실 용도로 사용중입니다.
1. 매매가 145억원
2021년 6월 145억원에 거래되었습니다. 건물 잔존가치를 산정해보고 그에 따른 토지가격도 알아보도록 하겠습니다.
2. 개요
| 대지 면적 | 596m2(약 180.3평) |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 규모 | 지하1층 ~ 지상 6층 |
| 연면적 | 637평 |
| 주차 / 엘레베이터 | 16대 / 있음 |
| 사용승인일 | 1991.01.31. |
3. 건축물 현황
지하1층 당구장 면적이 126평이나 됩니다. 지상 1층은 음식점(중식당)이며 지상 2층 ~지상 6층은 사무실 용도로 사용중입니다. 층당 전용면적이 80평 내외로 실사용 면적은 6~70평입니다.
4. 설명
위에 성균빌딩과 동일한 방법으로 매매가를 산정하여 알아보도록 하겠습니다.
연면적*표준공사비용*건축지수(%) / 매년 2.5% 가치 감소(단, 신축후 5년 까지는 감소 없는 것으로 봄)
637평*518만원 = 32억9966만원
32억9966만원*1.05(105%) = 약 34억6464만원
(일반적으로 평균적인 건물의 가치가 100% 라고 기준을 잡습니다)
105%로 산정한 데에는 건물의 가치가 뛰어나거나 재료 때문이 아니라 / 전면이 넓은 건물로 1층 도로가와 접한 부분이 넓은점(향후 구조와 업종변화를 통해 수익률 향상 가능)과 지하층이 넓어 수익구조에 플러스가 된다고 판단했기 때문입니다.
사용승인일이 1991년도 이므로 31년이 지났습니다. 노후된 기간을 따지면 (31-5=26년)
2.5*26 = 65% 입니다. 따라서 잔존가치는 2021년 신축기준으로 했을때보다 65%가 삭감되고 35%가 남아 있을 것으로 보입니다.
따라서 건물잔존가치를 앞에 숫자에 대입해보면,
34억6464만원*0.35 = 약 12억1300만원
결론적으로, 토지만 거래가를 산정하려면 전체 매매가 145억원에서 12억1300만원을 제외하면 될듯 합니다.
145억 - 12억1300만원 = 132억8700만원
토지 평당가는 7,382만원입니다.
아주 훌륭한 딜이었다는 개인적인 판단입니다.
첫째, 수익률이 좋습니다.
둘째, 양쪽으로 도로를 끼고 있으며, 북도로가 8m로 길게 접해 있습니다.
다만, 건물이 노후되어 리모델링이나 재건축이 수년 안에 필요해 보입니다.
건물 매매 사례를 살펴보다 보면, 임대료 수준과 수익률까지 오픈하여 비교해보고 싶은 마음이 생기곤 합니다.
다만, 이부분은 극히 개인적인 부분으로 알려지는 것을 꺼려하는 분들도 계실테고, 전문가로서는 머릿속에서만 계산해도 어느정도 산출되는 부분이라 굳이 이곳에 적지는 않겠습니다.
상가수익률은 항상 매매가의 제1 산정기준이 되기 때문에 저는 어떻게 하면 수익률을 극대화 할수 있을까를 연구합니다. 그런 부분들이 많은 분들께 도움과 기회가 될수 있으면 좋겠습니다.
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