외국인 부동산 거래시 필요한 서류와 주의할 점

최근 국내부동산 시장에 외국인들의 가세는 국내부동산 가격 인상의 상당 부분을 차지하였습니다.

최근 금리 인상으로 다른 나라들과 마찬가지로 우리나라도 부동산거래가 현저하게 줄어들었는데요,

국내 부동산의 외국인 투자도 함께 줄어든 것으로 파악되었습니다.

 

한국부동산원에 의하면, 2022.01 ~ 2022.08 기간동안 외국인 건물거래량은 11,000호로 전년동기 15,000호 대비하여 22.6% 감소하였습니다. 같은 기간 전국 거래량이 더 많이 감소한 것을 감안하면 아직도 상대적으로 외국인이 국내투자시 유리한 것이 작용된 것으로 보입니다.

외국인이 국내 부동산을 매수하는 상황이 예전에 비하여 훨씬 많아지고 있고, 그에 따라 외국인 소유의 부동산은 점점 늘어나고 있습니다. 

업무상 등기를 확인하는 일이 많은데, 외국인 소유로 된 부동산들이 심심치 않게 보이곤 합니다.

 

최근에도 의뢰인이 외국인소유의 부동산을 매수하려고 하는데 어떻게 진행하여야 하냐고 질문을 해왔습니다.

나름 프로세스가 있어 쉽고 편하게 설명 드렸는데, 마침 이에 대해 포스팅 해야 겠다고 생각하게 되었습니다.

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영주권자도 외국인?

외국인 또는 외국법인은 대한민국 국적을 보유하지 않은 인격체를 말하는데요, 영주권자는 대한민국 국적을 보유한 자입니다. 따라서 영주권자는 외국인으로 보지 않습니다.

다음은, 미국에서 영사관에 질문에 대한 답변입니다.

Q) 미국영주권자입니다. 국내 부동산을 취득이 가능할까요? 

 

A) 영주권자는 아직까지 우리 국민이므로 원칙적으로 부동산 취득에 있어서 제한은 없습니다. 다만 주민등록번호가 없으므로 해당 지방법원 등기과에서 부동산등기용 등록번호를 부여 받아야 하며, 또한 주소지증명서류로 재외공관에서 발급하는 재외국민거주사실증명 또는 재외국민등록등본이 필요합니다.

 

 

Q) 취득이 가능하다면 취득 및 처분절차가 어떻게 될까요?

 

A) 부동산 매매시에는 인감증명이 필요합니다. 재외국민의 경우 출국 당시의 주민등록지 또는 본적지에 인감등록을 할 수 있으며, 권리이전에 사용할 인감증명서를 발급받을 경우에는 관할 세무서장의 확인이 필요합니다. 재외국민이 인감증명신청을 타인에게 위임할 경우에는 그 동의 또는 위임 사실에 관하여 거주지 관할 재외공관의 확인을 받아야 합니다.

 

한편, 재외동포법에 의하여 국내거소신고를 한 경우에는 주민등록번호 대신 국내거소신고번호를 사용하고 주소지증명서류를 국내거소신고사실증명으로 대체할 수 있으며, 국내거소관할 시, 군, 구 및 읍, 면, 동에 인감신고를 하고 인감증명을 받을 수 있습니다.

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외국인(외국법인) 소유 국내 부동산 처분관련 기본서류

1. 직접계약시

 등기권리증

 외국인주소증명정보 - 외국인등록사실증명, 본국 관공서에서 발행한 주소증명정보, 본국 주소증명제도 없는 외국인은 본국 공증인이 주소를 공증한 서면, 체류국 관공서 발행 주소증명 정보

 외국인의 부동산등기용등록번호 - 외국인 등록번호, 부동산등기용등록번호, 국내거소신고번호

 부동산양도신고확인서 - 재외국민이 부동산매도용인감증명서를 제공한 경우는 제출하지 않아도 됩니다.

2. 대리인계약시(직접계약시 필요한 서류에 추가되는 항목)

 처분위임장

 인감 및 인감증명서 - 본국관공서 발행인감증명서, 외국인등록이 되어 있지 않다면 대한민국재외공관의 인증

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대한민국 국적 상실시 부동산 처분

 

외국인토지법(6조)상 국적상실시(법인 또는 단체가 외국인으로 변경시) 부동산을 계속 보유하고하 하는 경우

외국인으로 변경된 날로부터 6개월 이내에 (대통령령으로 정하는 바에 따라) 시장 군수 구청장에게 신고하여야 합니다.

신고하지 않거나 허위로 신고시 100만원 이하 과태료 부과(외국인토지법 제9조제2항제2호)

 

이러한 규정에도 불구하고, 신고를 하지 않았다고 하여 소유권이 당연히 상실되는 것은 아닙니다.

 

Q) 미국시민권을 취득하였지만 국적상실신고를 하지 않아 주민등록이 살아 있는 경우 국내부동산을 자유롭게 처분할수 있을까?

 

A) 대한민국 국민이 외국국적을 자진하여 취득한 자는 그 외국국적을 취득한 때 대한민국 국적을 상실하게 됩니다(국적법 15조). 따라서 미국시민권 취득시 대한민국 국적을 상실한 것으로 봐야합니다.

그러므로, 이 경우 외국인의 지위에서 국내부동산을 처분하여야 합니다.