교보AIM자산운용이 소유하고 서초구 방배동에 위치한 방배빌딩에 대한 고찰입니다.
최근 투자은행 업계에서 교보AIM자산운용이 방배빌딩을 매각하기 위해 매각자문주간사 선정을 준비중이라는 소식이 들렸습니다.
1. 방배빌딩 위치와 접근성
1.1. 방배빌딩 위치
- 주소 : 서울시 서초구 명달로 9, 남부순환로가 아니라 명달로에 위치해 있습니다. 서울의 주요 간선도로인 남부순환로 대로변이 아니어서 가시성이 안 좋은 것은 아쉬운 점입니다.
1.2. 방배빌딩 접근성
- 지하철 2호선 방배역에서 도보 15 ~ 20분 거리입니다. 오르막 길이어서 도보로 이동시 어려움이 있습니다. 버스를 이용 가능하지만 대중교통을 이용한 접근성은 강남의 여타 대형빌딩들에 비하여 안 좋다고 볼 수 있습니다.
단, 건물 자체에서 방배역과 방배빌딩 간 출퇴근 점심시간에 무료 셔틀버스를 운행중에 있습니다.
2. 방배빌딩 건물 자산 정보
2.1. 방배빌딩 대지 정보
| 대지면적 | 용도지역 | 공시지가 |
| 2,269.9㎡(약 686.64평) | 제3종일반주거지역 | 27,987,867,000원(㎡당 12,330,000원) |
- 용도지역은 제3종일반주거지역으로 대지면적은 약 2270㎡(약 686.64평)입니다. 22년 기준 공시지가는 약 280억원입니다.
2.2. 방배빌딩 건물 정보
| 주용도 | 업무시설 |
| 규 모 | 지하 5층 ~ 지상 9층, 높이 37.45m |
| 건축면적 | 1151.52㎡(건폐율 50.73%) |
| 연면적 | 18,650.75㎡ |
| 용적률산정용 연면적 | 10,121.14㎡(용적률 445.88%) |
| 주차대수 | 자주식 112대 |
| E / V | 총 2대 |
기준층의 면적이 전용 약 293평으로 서초구에 위치한 흔치 않은 대형 평수입니다.지하 5층부터 지상 9층까지 규모이며 높이는 37.45m입니다.
여기서 정말 특이한 점은 어떻게 이렇게 크게 건물을 지울 수 있었을까 입니다. 방배빌딩이 위치한 명당로 9는 제3종일반주거지역으로 주변이 아파트로 둘어싸여 있습니다. 지구단위계획구역도 아닙니다. 서울시 조례상 3종일반주거지역은 건폐율 50%와 용적률 250% 입니다. 주거지역 종세분화가 이루어진 2003년 이전에 지어진 건물이어도 용적률이 300% 넘은게 이해하기 힘듭니다.
엘레베이터는 총 2대 운행하고 있으며, 주차는 지하에 자주식으로 112대 수용 가능합니다.
3. 방배빌딩 장점
3.1. 경제적인 임대료와 관리비
| 2023년 이전 | 2023년 이후 | ||||
| 보증금 | 임대료 | 관리비 | 보증금 | 임대료 | 관리비 |
| 평당 50만원 | 평당 5만원 | 평당 2.5만원 | 평당 80만원 | 평당 8만원 | 평당 3만원 |
- 불과 1년 전에 비하여 대형오피스 임대 시장의 호황에 힘입어 보증금 임대료 관리비 모두 큰 폭으로 상승했지만, 여전히 강남권에서 대형오피스 중에서는 경쟁력있는 비용입니다.
3.2. 법적용적률에 비해 이득이 큰 용적률
- 위에 임차료 부분은 임차인에 유리한 부분이라면, 용적률 부분은 임대인인 건물 소유주에게 상당히 메리트가 있는 부분입니다. 법적용적률에 비하여 1.8배나 이득을 본 건물은 찾아볼 수가 없습니다. 3종일반주거지역이지만 준주거지역 이상으로 생각해도 되겠습니다. 앞으로도 재건축이 아닌 대수선 또는 리모델링으로 유지해 나가야 합니다.
4. 방배빌딩 최근 이슈
방배빌딩은 효성그룹 일가로부터 2021년 7월에 파빌리온자산운용이 사모펀드로 운용하고자 매수 하였습니다. 후에 파빌리온자산운용은 교보AIM자산운용으로 사명을 변경합니다.
4.1. 방배빌딩 리모델링 완료
- 교보자산운용이 매수하면서 건물 전체적으로 리모델링에 들어갔습니다. 1층 리테일 공간을 꾸몄고 로비와 화장실 내부 오피스공간 등을 전체적으로 깔끔하게 리모델링 하였습니다.
4.2. 방배빌딩 매각 진행 예정
- 2021년 7월에 매수 당시 매각 금액은 540억이었습니다. 최근에 금융업계에서 들려온 소식에 의하면 펀드투자자들의 조기상환 요청으로 방배빌딩을 매각하기로 했다는 소식입니다. 현재 매각자문주간사를 선정하려 알아보는 상황이라고 합니다.
- 위에서 임대료와 관리비 변화를 말씀드렸듯이 매각을 진행하는 시점에서 임대료와 관리비를 대폭 상향시킨 것으로 보입니다. 당장 공실이 이어지더라도 잠재적인 수익률은 올리는 것이 매각 진행시 높은 가격에 딜이 이루어질 것으로 예상하기 때문일 것입니다.
- 현재 방배빌딩의 경우 3개층 정도가 공실로 알려져 있습니다. 전체 면적의 3분의1에 달하는 면적입니다.
- 매각 대상을 오피스(사옥 또는 자산운용)로 한정하기 보다는 대형병원이나 강남의 고급요양병원 등의 업체들과도 매칭할 수 있으면 좋은 딜을 이끌어낼 수 있을 것으로 보입니다.
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