부모자식간 임대차계약 또는 전세계약 문제_증여 그리고 대출

지난 수년간 집값이 가파르게 상승하면서

무주택자들이 주택을 매수하기 위해서 모든 수단들을 동원하는 소위 영끌매수를 시전하였는데요.

(그러다 가파른 금리상승으로  최근 가계경제 불건전이라는 사후 문제는 논외로 하고,)

 

그 이전에 영끌을 하려 갖가지 수단들을 동원하면서 발생한 문제들도 하나둘 터져나오고 있는 상황인데요,

 

그 중에 하나가 바로 세무조사와 함께 부과된 증여세 의제 과세 문제입니다.

 

영끌의 과정에서 부모의 도움을 받은지 여부에 대한 세무조사가 강화되자 이를 피해보고자 여려 꼼수가 동원을 하게 되었는데요,

 

부모자식간 전세계약

그 중에 대표적인 것이 [부모자식간 전세계약 또는 임대차계약]이었습니다.

 

인터넷상 의 부동산카페와 부동산단톡방에서는 이에 관한 내용들을 쉽게 찾을수 있었는데요,

정확하지 않은 정보들이 여과없이 넘치고 있어 상당히 주의하여야 합니다.

 

최근 국세청에서 주택취득자금출처 세무조사에서 이러한 단속을 많이 하고 사례 또한 많아지다 보니,

소수 선량한 분들의 사안까지도 의심 받지 않을까 걱정하는 경우도 있어

문제가 되는 사안에 대해서는 사례로도 살펴보겠습니다.

---

1. 부모자식간 전세계약 및 임대차계약은 얼마든지 가능합니다

 

사적자치와 계약의 자유라는 대원칙상 부모자식간에도 얼마든지 계약이 가능합니다.

전세계약과 임대차계약 또한 마찬가지이구요.

 

하지만, 어떠한 전제가 있어야 합니다.

바로 그 전세계약 또는 임대차계약에 어떠한 거짓이나 허위가 없어야 한다는 것입니다.

 

그 말인즉슨,

정말 전세계약을 하여야 하고 남들이 하는 전세계약 처럼 똑같이 하면 됩니다.

 

2. 일반적인 전세계약과 동일해야합니다

첫번째, 전세계약서 쓰고 보증금도 주고 받아야 합니다
두번째, 임차인(부모 또는 자식)은 임차한 주택에 실제로 거주하고 전입신고도 해야 합니다
세번째, 임대인은 임차인과 같이 거주하면 안 됩니다

보증금을 주고 받은 내역은 향후 국세청에서 자료 요구할 가능성이 크므로 필히 준비해두어야 합니다.

 

임차인의 전입신고는 전세계약 일반칙상 당연합니다. 이에 더해 확정일자까지 받아두면 더할나위 없이 확실할테죠.

 

일반적으로 정상적인 전세계약이라면 임대인과 임차인은 같이 거주하지 않습니다. 

최근에 많이 적발된 사례에서도 알수 있듯이 자녀의 주소만 다른 곳으로 해두었을 뿐이지 실질적으로 함께 거주한다는 것이 밝혀져서 증여로 판단한 경우가  있습니다.

 

이에 대하여는 통신조회나 카드사조회 등으로 빠져나가기 쉽지 않으니 이점도 유의하셔야 합니다.

---

부모자식간 전세계약을 활용해 주택 구입후 문제되지 않는 방법

 

사례1)

얼마전 한 어머님을 상담할 기회가 있었는데요,

대학졸업후 취준생인 자식명의로 아파트 분양을 받았는데,
(계약금은 증여 처리, 중도금 무이자 상태였습니다)
부모님이 전세계약을 해서 그 보증금으로 잔금처리가 가능할까 였습니다.

 

(물론, 실거주의무가 없어서 가능했지만) 충분히 가능하다고 말씀드렸습니다.

다만 주의해야 할점은 시세보다 큰 금액으로 전세계약하는 것은 국세청에서 시세와 차액만큼 증여로 볼수도 있다는 점입니다.

또, 사후에도 정상적으로 보증금이 정산되어야 한다고도 말씀드렸습니다.

오랜시간 지나면 감시 안하겠지? 라고 생각하시면 오산입니다. 부모자식간 전세계약은 국세청에서 두눈 크게 뜨고 지켜보고 끝까지 감시한다고 생각하시면 될듯합니다.

 

사례2) 

부모님 소유 집을 자녀에게 증여하고 부모님이 그 집에 전세계약하여 임차인으로 계속거주, 증여세와 취득세를 전세계약보증금으로 내게 하는 경우

 

실질적으로 자녀가 무일푼에 경제능력이 없는 경우일 수 있지만, 

이 또한 가능합니다.

 

사례1에서 설명드린바와 같이 사후 보증금 정산등은 당연히 해야 합니다.

---

[추가1]

 

부모소유 주택을 자녀에게 증여하는데,

부모자식간 전세계약을 체결하고 부모가 계속 거주하기로 함.

위 증여가 부담부증여로 인정받을 수 있는지?

 

우리나라 세법에서는 부모자식간에는 부담부증여를 인정하지 않습니다. 

 

[추가2]

 

부모자식간 전세계약시 금융기관에서의 대출은 불가능합니다.