최근에 전세사기로 인해 피해자가 안타까운 선택을 하는 상황에 이르렀다는 뉴스를 보게 되었습니다.
상업용부동산을 전문으로 다루고 있는 저이지만,
기본중의 기본으로 생각되는 계약의 일부라 별 다를것이 없다고 생각이 되었는데요
국토교통부와 한국부동산원에서 배포하고 교육자료로 사용되고 있는 내용을 보면서
이번 기회에 다시 한번 자세하게 알 수 있고 모르던 부분도 체크할 수 있어서 좋았던 내용들을 공유하고자 합니다.
전세계약 전 핵심 체크리스트
1. 주택상태를 확인합니다
- 현장방문을 하고 관심이 있으면 건축물대장을 열람하여 확인합니다
건축물대장은 정부24 또는 세움터를 접속하여 확인합니다.
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건축물 대장 무료 열람 무료 발급 쉽게 합니다
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- 전입신고를 할 수 없는 무허가 또는 불법 건축물은 주택임대차보호법 상 적용을 받지 못해 보증금 보호가 어려운 경우가 있고, 보증보험 또한 거부되니 주의해야 합니다.
2. 부동산 등기를 통해 선순위 권리관계를 확인합니다
- 인터넷등기소를 통해 등기부등본을 확인하여 선순위 보증금 또는 근저당이 있는지 확인하여야 합니다.
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부동산 등기 발급 방법 / 계약 전에 이 부분만 꼭 확인하세요
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- 보통 가압류나 가등기를 놓치는 경우가 있는데, 이것 또한 주의해야 합니다.
단, 계약을 하되 잔금일까지 임대인이 가압류나 가등기를 등기에서 지우는 조건으로 계약 가능 !!
3. 임대인의 세금 체납 여부도 확인하세요
- 건축물 대장과 등기의 경우 미리 확인이 가능하지만, 실질적으로 계약의 절차상 세금체납여부는 임대인의 동의가 필요하기 때문에 계약 체결 직전에 확인이 가능할 것입니다.
- 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 그 금액이 큰 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 확인합니다.
- 계약 체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능합니다.( 2023년 4월부터)
- 국세는 세무서 또는 홈택스, 지방세는 주민센터 또는 위택스 통하여 확인합니다.
전세계약 체결시 유의사항
이번 전세계약 체결하면서 주의해야 할점은 보통의 노련한 공인중개사이면 아무 문제없이 확인해 줄 건데요, 그래도 임차인(전세입자) 입장에서 미리 확인해야 할 사항들을 알고 있으면, 본인에게 훨씬 더 유리한 방향으로 이끌어 갈수도 있으며 문제가 생기지도 않을 겁니다.
미리미리 확인해서 놓치지 않아야 할 것들 체크하세요.
1. 임대인 신분증을 확인합니다.
- 신분증과 얼굴 그리고 등기 상에 나와있는 주민번호와 일치 하는지 확인하세요
- 대리인이 나오는 경우가 있는데 이 경우에는 위임장과 인감증명서를 확인하고 계약 당사자인 임대인 본인과 전화 통화로 확인하시면 더 정확합니다
2. 주택임대차 표준계약서를 다운로드 하여 사용하세요
(아래 무료 다운로드 첨부, 계약갱신거절통지 양식 포함)
- 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드 하여 활용하세요.
주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
3. 공인중개사의 정상 영업 확인
- 최근에 깡통주택사기 문제가 많았었는데 상당수가 중개보조원이 진행한 계약이라고 합니다. 중개보조원은 계약을 진행할 수 없다는 점 꼭 아셔야 합니다. 중개보조원은 단순 서류작업과 단순투어만 가능합니다. 계약의 조율이나 계약 진행에 관여하여서는 안됩니다.
- 혹시나 미등록 중개업체이거나 업무정지 중인 중개업소에서 계약시 중개사고 발생하면 어떠한 보상도 받지 못합니다.
국가공간정보포털에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요!!
계약 체결 후 주의해야 할 사항들
1. 주택임대차계약 신고를 합니다
- 주민센터 방문하여 하거나 부동산거래관리시스템을 통해 온라인 신고가 가능한데요, 계약서에 확정일자도 처리하려면 방문하는게 편리합니다.
- 임대차를 신고하면 계약서 첨부시 확정일자가 자동부여 되는데, 주민센터 방문시 계약자본인의 도장과 신분증을 꼭 가지고 가야 합니다.
2. 전세보증금 반환보증보험에 가입합니다
- 계약 종료시 전세보증금 반환 관련 사고 발생시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 주고 임대인은 보증회사에 보증금반환채무를 지게하는 제도입니다. 임대인이 임대사업자인 경우 필수이며, 아니더라도 가입해 두는게 마음이 편하실 겁니다.
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3. 잔금 지급 시 등기를 다시 한번 확인하고 기존세입자의 상황 등을 살펴야 합니다
- 등기부등본상에 근저당이나 가압류 등 권리변동이 있는지 확인하고 이상이 없으면 잔금을 지급하도록 합니다.
- 또한 들어갈 집의 이사 준비가 다 되었는지(바로 이사 가면 되는지..) 확인하고 잔금을 지급합니다.
4. 이사 후에 전입신고를 바로 합니다
- 주민등록법상 의무적으로 전입 후 14일 이내에 전입신고를 하여야 하는데요, 법적으로 전입신고한 다음날 부터 전세보증금에 대한 대항력이 발생하므로, 이사하는 동시에(즉시) 전입신고를 합니다.
- 전입신고는 주민센터 방문 신고 또는 정부24를 통해 온라인으로 신고합니다.
이상으로 전세계약하면서 꼭 주의해야할점 들에 대하여 단계별로 알아보았습니다.
가장 중요한 점은 미리 계약 절차나 일반에 대하여 숙지해야 하는 것이구요,
계약금, 잔금(중도금 포함)은 등기상 소유자인 임대인 명의의 통장으로 입금하여야 한다는 점
또한 잊으시면 안됩니다!!
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