상가임대차 원상복구의무에 대한 분쟁 해결(실무중심 사례중심)

상가나 사무실 임대차계약을 진행하다보면 시기에 따라 크게 3가지 분쟁이 있습니다.

 

첫번째는 계약할 때 인데요, 사실 이부분은 분쟁이라기 보다는 조율이라고 봐야죠. 계약을 하기까지 서로 원하는 부분이 다르니까 타협점을 찾고 맞춰가는 과정이에요.

 

두번째는 계약 기간 도중에 분쟁입니다.

대체적으로 시설에 대한 분쟁이에요. 고장이나 소모품 여부에 대한 판단 때문에 주로 다툼이 생기죠.

또 계약연장과 임대료 조정 때문에 계약기간중 분쟁이 생기기도 합니다.

 

마지막 세번째로, 계약 종료시 분쟁인데요!!

오늘 중점적으로 다룰 부분입니다.  

계약 종료가 다가오면 임차인은 계약을 연장할 것인지 종료할 것인지 선택하게 됩니다.

또, 임대인 측에서도 임차인측의 과실을 들어 계약연장을 거부할 수도 있는데요, 

어느 상황에서도 계약이 종료된다면, (차기 임차인이 그대로 인수하는 경우를 제외하고는) 

임차인은 원상복구 의무를 지게 됩니다.

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원상복구중인 상가

원상복구란?

임차인이 건물을 사용한 후 임대인에게 해당 건물을 다시 돌려줄 때는 건물을 원래의 상태로 돌려 놓는 것이 원칙입니다.

민법에 따르면 임차인은 임대차계약 기간이 끝나면 자신이 설치한 시설 등을 철거해야 하며 임대한 상가등에 대해 원상복구를 시켜야 할 의무가 있습니다.

 

원상복구의 범위

이에 대한 분쟁이 가장 많습니다.

원상복구범위

보통 계약서상에는 [원상복구하기로 한다]라고만 적는 경우가 다반사입니다.

그렇게 되면 임대인과 임차인 간의 분쟁이 생길수 있습니다.

 

[CASE] 

임차인입장	임대인입장
이전 임차인의 인테리어 및 시설을 그대로 승계하였으므로,  1. 내가 추가로 설치한 부분만 철거하고 계약시 상태로 두는게 원상복구이다.  2. 나의 계약기간 중에 부주의로 인해 고장(파손 등)난 부분만 고치면 원상복구이다.	인테리어 및 시설 승계시 이전 임차인의 원상복구의무까지 승계한 것이므로, 1. 추가로 설치한 부분 뿐만아니라 처음 원래 상태로 원상복구하여야 한다. 2. 차기 임차인에게 승계가 이루어지지 않고 계약 종료시에는 처음 그대로(상가 분양 또는 매수시) 원상복구 하여야 한다.

보통 이렇게 임차인과 임대인간 원상복구 범위에 대하여 논쟁이 있는 경우가 많습니다.

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누구의 주장이 맞을까요??

상가임대차분쟁사례를 살펴보면, 

물론 케이스마다 다르겠지만,

 임차인의 이전임차인과의 권리계약은 포괄승계라고 보아 원상복구의무도 승계했다고 보는 입장이 주류입니다.

임대인 주장에 더 힘이 실리겠죠.

 

하지만 여기서 이러한 분쟁을 법적으로만 판단하려고 하면 안됩니다.

계약의 플로어 상,, 실질적인 부분을 검토해야 합니다.

 

보통 계약서 특약사항에 보면,

임대인이 임차인에게 보증금반환시 밀린 관리비, 임대료, 기타 제세공과금 등을 제외하고 준다는 내용이 거의 필수적으로 들어가는데요, 

 

위의 상황과 같은 분쟁이 있을때,

아마도 임대인은 원상복구 금액까지 제외하고 돌려주려고 할겁니다.

이런경우, 돈이 급한 임차인이 약자가 되는 경우가 많아요.

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분쟁을 없애기 위해서는

처음 계약전에 임대인과 임차인간에 원상복구 의무에 대하여 범위를 확정하여야 합니다.

그리고 그 내용을 특약사항에 꼭 넣으셔야 나중에 분쟁이 생기지 않아요.

 

[Ex.] 임차인은 계약종료로 인해 퇴실시 원상복구의무를 진다. 그 범위는 완공시 처음 상태 그대로이다.(사진첨부)

 

물론, 임차인에게 가혹할수 있겠지만, 싫으면 안들어가면 되지 않겠는가!!
임대인은 공실이 장기화 될수 있는 리스크를 부담하면서 주장하는 것이기 때문에 그 부담 또한 못지 않을 겁니다.