Q. 모든 상가나 사무실 등 상업용부동산의 임대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용을 받을까?
결론부터 말하자면, NO !! 아니다 !!
상가를 운영하시는 분들중에 예상외로 모든 상가임대차가 상가건물임대차보호법의 적용을 받는것으로 착각하시는 분들이 많다.
그렇다면 어떤 기준으로 적용여부가 결정되는가??
금액이다!! 환산보증금(후에 설명)이 일정금액 이하여야만 상가건물임대차보호법의 적용을 받을수 있다.
여기서, 환산보증금이란?
월세를 보증금으로 환산하여 원래의 보증금에 더한 금액이다. 보증금과 월세가 워낙 유동적으로 변환이 많다보니 일정하게 환산하여 평균값이 필요하다.
환산보증금 계산식 - 보증금 + (월세 * 100)
예를들어, 보증금 5000만원 & 월세 300만원 -> 5000만원+(300만원*100) = 3억5천만원
이 환산보증금은 지역별로 차등을 둔다. 도시의 규모나 시장에 비례해 보증금이나 월세도 차등이 있기 때문이다.
금액도 시간이 지나면서 경제적인 상황에 맞게 인상되어 왔는데 가장 최근에 개정된 것은 2019.04.02.이다.
(2021.04.05 현재 기준)
| 서울특별시 | 9억 |
| [수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) 및 부산광역시 | 6억9천만원 |
| 광역시([수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 5억4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 |
tip) 수도권과밀억제권역에 해당하는 도시는?
서울특별시 전지역, 인천광역시(제외-강화군, 옹진군, 서구, 인천경제자유구역 및 남동국가산업단지)
의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 의왕시, 군포시, 시흥시
그렇다면, 환산보증금이 초과되었을때도 상가임대차보호법상 똑같이 적용받는 조항은??
1. 대항력
- 모든 임대차 계약은 요건만 갖추면 대항력이 있다.
2. 계약의 갱신요구권
- 가장 많이 궁금해하는 부분이고 잘못 아시는 분들도 많은 경우로, 현행법상 10년의 임대차 갱신을 주장할수 있다.
근데 여기서도 중요한점이 있습니다.
바로 묵시적갱신 부분을 조심하여야 합니다. 일반법으로 가서 묵시적갱신의 경우 해지하기가 쉽기 때문입니다.
따라서, 임차인이 계속 영업을 하고 싶다면, 계약갱신을 요청하는게 좋습니다.
상가임대차보호법과 같이 무조건 1년 자동연장되는것이 아닙니다!! 주의해주세요!!
3. 권리금회수기회보호 규정
- 권리금 보장규정들과 표준권리금계약서 부분이다.
4. 3기 연체시 상가임대차계약해지
- 3기 분의 금액 상당을 연체시 계약해지를 할수 있는데 이 또한 적용된다. 최근에 팬데믹 상황으로 6개월의 추가가 있었는데 많은 논란이 있지만 이부분도 그대로 적용되는게 맞다고 본다.
반대로, 환산보증금이 초과되었을때 상가임대차보호법상 적용을 받지 못하는 조항은?
1. 임대료 인상률 상한 5%
- 최초 계약일로부터 그리고 전에 인상시로부터 1년이 지나면 보증금 및 월세 부분의 5% 내에서 인상이 가능한데
환산보증금이 초과되었을때는 이 규정을 적용받지 못해서 , 5%를 초과하여 인상이 가능합니다.
서울의 경우 주요 상권에 위치한 상가들은 가뿐히 넘는 금액이어서 많은 임차인분들의 주의가 필요합니다.
2. 우선변제권
- 환산보증금이 초과시에는 특정 금액부분에 한하여 우선하여 변제를 받을수 있는 규정을 적용받지 못합니다.
3. 상가임차권등기명령
맺으며,,
중개일을 하다보면 정말 기초적인 부분도 모르는 분들이 많다. 도장 찍어야 된다고 갖고 오라하면 덜컥찍어주는 경우도 있고, 상가건물임대차보호법이 뭔지도 모르는 경우도 보았다.
모를수록 물어봐야한다. 물어보는 것은 창피한 일이 아니다. 사기 당하는 일도 창피한 일이 아니다.
많은 분들이 내가 쓴 글들로 하여금 도움을 조금이나마 받았으면 하는 마음이다.
궁금하신 분들은 댓글 남겨주세요. 실시간으로 상담해 드립니다!!
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