최근에 코로나팬데믹으로 인해 권리금 없는 매물들이 쏟아져 나오고 있다.
장사가 정말 잘되던 사장님들도 앓는 소리들을 많이 하시는데
그렇지 않은 분들이나 이제 막 시작하시는 분들은 어떠하랴.
1. 권리금의 정의
- 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가
영업시설/비품/거래처/신용/영업상의 노하우/위치 등등 유형무형의 재산적 가치의
양도 또는 이용 대가.
권리금은 새로운임차인과 이전임차인간의 계약이지 임대인은 상관없다.
2. 원칙적으로 임대인은 임차인에게 권리금 반환 책임이 없다!!
- 다만 예외적으로 권리금 반환책임이 있는 경우가 있다.
사례1) 권리금 반환특약이 있는 경우
- 임차인이 건물주와 임대차계약을 체결하면서 아래의 특약사항을 기재하였다는 사실이 있는경우
"권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구할 때는 권리금을 임차인에게 변제한다"
이에 대해 판례는 .. (중략) 무조건 임대인이 반환한다는 의미가 아니라 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하는 경우에 한하여 권리금을 임차인에게 지급한다.. 라고 하여 임대인의 권리금반환책임을 인정하였다.
사례2) 임차인이 (전임차인에게)권리금을 주고 임대차계약을 하였는데 임대인의 사정으로 중도해지된 경우
- (중략)이로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 사정이 있을 때에는
임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.
3. 권리금 관련 분쟁 사례분석
- 권리금계약이 임대차계약의 당사자간의 계약이 아니다 보니 그동안 정말 많은 부분에서 다툼이 있어왔다.
법적으로 모두 포괄하여 규정하기는 힘들 뿐더러 사례가 워낙 다양해 비슷한 사례여도 결과는 다를수 있다.
상가의 경우는 보통 바닥권리금이나 영업권리금이 주류이고 사무실중개에 있어서는 거의 시설권리금(시설비)가 주이다.
지금껏 많은 중개를 하면서 겪었던 일들에 대해 많은 분들이 궁금해 할만한 점들을 추려서 사례로 판단해보고자 한다.
A. 권리금포기 특약?
- 간혹 임대인들이 임차인간의 계약 관리의 어려움을 이유로 권리금포기특약을 강요해 계약하는 경우를 볼수 있다.
이는 임차인에게 불리한 약정으로 상가건물임대차보호법에 위반한 약정이다. 따라서 효력이 없다!!
다만, 임대인이 임차인에게 가게를 양도하고 권리금을 받지 않으면서 향후 권리금포기특약은 임차인에게 불리하지 않으므로 유효하다.
B. 상가임대차보호법의 적용을 받지 않는 고액임차의 경우도 권리금회수기회 보장받을까?
- 서울의 경우 환산보증금이 9억을 초과하는 경우 상가임대차보호법의 적용을 받지 않지만,
권리금회수기회보장은 그대로 적용된다.
많은 분들이 오해하는 부분이다. 서울의 경우 상권 좋은곳은 월세가 1000만원이 넘는 곳이 허다하다.
그만큼 권리금도 금액이 큰편인데, 상가임대차보호법의 적용을 못받아 권리금회수규정도 적용되지 않는 것으로 아는 분들이 많아서 피해보는 분들을 보면 가슴아팠다.
C. 10년의 갱신기간을 꽉 채운 임차인의 경우 권리금회수기회를 보호받을수 있는지?
- 상가건물임대차보호법상 임차인은 최초 계약후 10년 범위 안에서 계약의 갱신을 요구할수 있어 10년의 영업권이 보장된다. 권리금 회수 기회보장 규정은 임대차가 종료될 때 적용되는 것이므로 임차인의 계약갱신요구권으 행사로 보장받은 10년 기간이 지난 후에도 행사할수 있다.
D. 권리금주고 계약후 운영하다 계약종료시 원상복구의무가 있는지?
- 최근에 판례가 바뀌었는데 모르시는 분들이 많습니다. 주의해야 합니다!!
- 사례를 보면 권리금을 주고 이전 인테리어 그대로 카페를 운영했고 계약종료시에 임대인에 원상복구의무가 없다고 주장한 사안이다.
- 판례는,, 시설을 설치한 임차인부터 현임차인까지 커피전문점 영업양수로 임차인 지위가 전전 양도된 것으로 보아 현 임차인이 기존시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판단.
E. 임대인이 임대료(또는 보증금)를 올려 권리금회수기회를 방해하는 경우
- 상가임대차보호법 제10조의4제1항은 임대인의 방해행위의 유형을 각호로 언급하고 있는데, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(3호)를 방해행위로 정하고 있다.
- 여기서 가장 중요한 점이 "현저히 고액" 이부분을 어떻게 판단하느냐가 가장 중요하다.
- 판례를 보면 임대료시세에 대한 감정과 주변시세를 조합해 종합적으로 판단하여 현저한지 여부를 가리고 있다.
따라서, 임대인이 갑자기 월세를 많이 올려 신규임차인의 진입을 방해하는 행위를 한다면 권리금을 무조건 포기하지 말고 전문가에게 상담을 통해 해결하는 방법을 권한다.
F. 상가가 경매의 경우 권리금 받을수 있을까?
- 원칙적으로 경매의 경우는 임차권이 소멸되므로 경락자에게 권리금을 주장할수 없다.
- 예외의 경우 : 선순위담보권자가 없고 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액변제 받지 못한 경우에 대항력이 계속 유지된다면 보증금을 반환받을때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 따라서 이경우에는 낙찰자가 임대인의 지위에서 정당한 사유가 없는한 임대차 종료시에 임차인의 권리금회수를 방해하여서는 안된다.
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