오늘 운전중에 상담 전화를 받았습니다.
학원을 운영중인 분이셨는데,
코로나로 인해 학생수도 줄어들고 그마저도 집합제한 등으로 힘들어 폐업을 하려한다.
작년 10월에 계약기간인 2년이 지나 묵시적갱신이 되어 있는 상황이다.
건물주에게 폐업으로 인해 임대차계약을 종료하고 싶다고 말했더니 이번에 상가건물임대차보호법이 개정되어 추가적으로 들어간 내용을 모르는듯 하다는 내용이었습니다.
일단, 결과적으로 이번에 개정된 내용이 아니더라도 계약종료를 요구할수 있는 상황이어서
3개월 후에는 계약 종료를 요구할수 있고, 보증금을 돌려받을수 있습니다.
묵시적갱신이 되면 임차인은 언제든지 해지를 통고하고 그로부터 3개월 후에는 계약이 정상적으로 해지된 것으로 보기 때문입니다.
여기서, 의문이 있을수 있습니다.
"그러면, 이번에 개정 되어서 폐업하면 해지통고 할수 있고, 그로부터 3개월 후에 해지된 것으로 보는 조항과 같은거 아니야??"
상가건물임대차보호법 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)
① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[본조신설 2022. 1. 4.]
바로 이번에 개정되어 새롭게 들어온 내용으로 기존에 있던 내용과 다른점은,
묵시적갱신의 경우뿐만 아니라, 계약서에 명시된 계약기간 내에서도 가능하다는 점입니다!!
사업유형에 따른 해당여부 판단
「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총3개월 이상 받음....(중략)
이번에 코로나로 인해 새로 삽입된 조항입니다. 조문에 코로나라고 되어 있지는 않지만 앞으로 미래에 대한 예측을 할수 없기에 포괄하여 감염병이라는 단어를 사용하였습니다.
일단, 사업체가 이 경우에 해당하는 지에 대한 판단을 하여야 합니다.
대표적으로 학원(스터디카페 스터디룸 포함), 실내체육시설, 집합시설(예식장, 컨벤션, 전시장도 해당) 들입니다.
그렇다면, 우리나라에서 사업자 유형중에 가장 많은 식당이나 카페 등도 해당할까??
네!! 그렇습니다
그동안 3개월 이상 집합제한조치를 받아왔으니 당연합니다.
그렇다면 해당하지 않는 업종은 무엇이 있을까요?
단순판매시설(금은방, 플라워샵, 안경점, 공방 등)과 미용실처럼 서비스업이지만 집합제한조치를 받지 않은 업종
또 일반 사무직렬 회사들이 해당하지 않습니다.
해지 방법 및 절차
1. 폐업신고를 먼저 해야 합니다.
- 위에 법조항을 보면 빨간 글씨로,, "...폐업한 경우에는.. 해지할수 있다" 라고 적시되어 있습니다.
폐업을 한후에 해지를 할수 있다는 뜻입니다.
- 폐업신고 후에 완료되기 전에 해지통고 할수 있는지에 대하여는 정확하게 안내하는 바가 없습니다.
임차인 입장에서는 일단 신고 후에 바로 해지통보 하는게 받아들여질수 있으니 유리할수 있을 겁니다.
2. 통지 방법은 문서로 남겨두는게 좋습니다.
- 내용증명이 가장 좋지만, 문자나 구두상으로도 가능합니다.
나중에 정확한 날짜와 증거를 위해서는 핸드폰문자나 우편(내용증명이 가장 좋음)으로 남겨두시거나 전화통화등 구술로 할때에도 녹음을 하여 남겨두어야 합니다.
언제부터 인지? 시행되기 전의 임대차계약도 해당하는가?
부 칙 <법률 제18675호, 2022. 1. 4.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(임차인의 해지권에 관한 적용례) 제11조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다
2022년1월4일부터 가능합니다. 또 그전에 계약하여 존속 중인 임대차계약에 대하여도 가능하니 사실상 거의 모든 계약에 가능합니다.
다만, 주의해야 할 것은 계약 시작한 지 3개월이 안 지난 시점에 폐업신고 한 경우는,, 3개월이상 제한조치를 받은 것으로 볼수 없으므로 해당하지 않는다는 점입니다.
적법한 해지 통보후 결과(효과)
임대인이 해지 통보를 받은 날짜로부터 3개월 후에 임대차계약이 적법하게 해지됩니다.
따라서 3개월 후에 그 상가(사무실)를 적법하게 반환하고(원상복구, 열쇠등 해당설비 반환 등)
임대인으로부터 보증금을 돌려 받을수 있습니다.
요즘 코로나로 인해 어려움 겪고 계신 자영업자 분들 너무 많으신데,
이러한 조항이 생긴만큼 잘 알아보시고 힘든 결정이시겠지만 잘 판단해보시길 바랍니다.
혹시 내용증명 서식 필요하시면 댓글 남겨주세요.
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