상가권리금 보호받는 방법_분쟁 사례별 해법

지난번에 이어 상가권리금에 대하여 알아보고자 한다. 

이전에 분쟁사례 분석을 위주로 했다면,

이번에는 임차인 입장에서 상가권리금 보호받는 방법에 대하여 말하려고 한다.

 

상가권리금 보호받는 방법

1. 먼저 계약갱신요구권을 자세히 알자

 - 상가권리금을 보호받기 위해서는 그 기본이 되는 임대차계약에 대하여 잘 알고 있어야 한다.

상가임대차보호법 제9조(임대차기간 등)와 제10조(계약갱신 요구 등)가 임대차기간에 관한 조항이다.

 

상가임대차보호법 기간

상가임대차보호법상 중요한 부분은 바로 기간이다. 언제까지 계약을 유효하게 해줄것인가 문제인데,

계약이 유효하게 인정 되어야 권리금을 보호받을수 있기 때문이다.

 

 (1) 상가임대차보호법은 무조건 1년 단위!! (최초 계약 제외)

  - 임대차계약 기간이 1년 미만이어도 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인만 1년 미만을 주장할 수 있다.

  - 최초 계약 기간 이후 갱신 되었을 때, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 보지만, 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

 

 (2) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사가 가능하다. (주의 2018.10.16일에 개정된 사항으로 그 이전 계약이라면 5년까지 인정된다.)

  - 최초의 임대차 기간을 포함하므로 최초 5년 계약이라면 5번의 갱신요구권을 사용 가능하고 최초 2년 계약이라면 8번의 갱신요구권을 사용할수 있다는 것이다.

  - 임차인 변경시에는 두가지로 나뉠수 있다.

   첫번째, 임차인이 새로운 계약으로 볼수 있는 경우인데 이 때는 임차인변경시부터 10년간의 계약 기간이 인정된다고 보아야 한다.

   두번째, 임차인이 실질적으로 변동없이 명의만 바뀐경우인데 세금이나 임대인과의 계약에서 기간 확보를 위해 쓰여지고 있다. 판례는 약간의 차이는 있지만, 명의만 바뀐것으로 보이고 실질적으로 전 임차인이 그대로 사용하는 경우는 처음 임차인이 계약한 기간부터 기산하여 10년을 계산한다.

 

상가권리금 보호받는 방법

2. 상가건물임대차보호법상 관련 지식을 쌓자

 - 상가건물임대차보호법에서는 권리금에 대하여 제10조의 2부터 제10조의 7까지 규정하고 있다.

권리금은 임대인에게 요구할수 없다

 권리금계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이다. 

따라서 임대인에게 주장할수 있는 성질의 것이 아니다.

다만, 임대인이 임차인에게 그 영업의 실물과 권리 일체를 인수하는 경우는 임대인에게 권리금을 주장할수 있다.

 

권리금 회수 기회는 법적으로 보호받는다

 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는것을 방해하여서는 안된다.

다만, 임차인이 계약 갱신을 요구할수 없는 경우는 임대인이 권리금 회수기회를 배제할수 있다. 이는 위에 계약갱신요구권에서 살펴보았다.

 

임대인이 임차인의 권리금 지급을 방해하는 유형

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 정당한 사유없이 임차인이 소개한 새로운임차인과의 계약을 거절하는 행위

 

여기서 정당한 사유라는 것이 참 애매모호하다. 크게 두가지 인데,

 첫번째, 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 여력이 없거나 임차인의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 사유가 있는 경우이다.

 두번째, 임대인이 선택한(찾은)신규임차인이 권리금계약과 함께 권리금을 지급한 경우이다.

 

임대인이 방해함으로써 요구할수 있는 손해배상은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 행사하여야 한다. 

 임대인이 권리금회수를 방해함으로써 임차인이 임대인에 대하여 갖는 손해배상청구권은 임대차 종료일로부터 3년이내에 행사하여야 한다. 이후에는 시효의 완성으로 소멸하기 때문에 꼭 그 이전에 청구권을 행사하여야 한다. 단순히 손해를 배상하라는 요구 만으로는 부족하고 대략의 셈으로 내용증명을 보내는 것을 추천한다.

 

손해배상청구액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차종료 당시의 권리금중 낮은 금액을 한도로 한다. 부당하게 많이 요구하지는 못하도록 막는 조항인데 임차인을 보호하려는 상가건물임대차보호법의 취지를 보면 굳이 한도를 정해놓을 필요가 있을까 하는 생각이 든다. 어차피 청구를 하여도 소송 중에 적당하게 책정될 것인데 말이다.

 

상가권리금보호_테라스

3. 권리금이 완전히 배제되는 경우

 - 특별법상 권리금이라는 제도를 인정 하지 않는 경우이다. 공공의 이익을 위해서 사적인 권리를 제한하거나 사유재산이 아닌 경우이다.

 - 유통산업발전법상 대규모점포(준대규모점포 포함)의 경우인데 흔히 볼수 있는 대형마트, 백화점, 복합쇼핑몰 등이다.

최근에 문제되는 것이 대형식자재마트인데, 이에 해당하지 않아 소규모중소상인들의 반발을 사고 있기도 하다.

 - 국유재산 또는 공유재산의 경우 그 관리 취지상 권리금을 인정하지 않는다. 따라서 국가 또는 지자체나 공공단체의 경우 언제든지 그 필요에 의하여 거절할수 있는 것이다.

상가권리금보호_시설권리금

지피지기면 백전백승이라 하였다. 가게를 운영하는 사장님들이라면 권리금에 대한 인식이 굉장히 뚜렷하다. 권리금 액수가 내 사업의 가치를 판단해주는 척도가 될수 있기 때문이다.

 

힘들게 일군 내 사업에 대한 상가권리금보호를 받기 위해서 상가건물임대차보호법 뿐만 아니라 관련 사례들을 정확하게 파악하여 본인의 사례를 대입하여 본다면 큰 도움이 될것이다.

 

이런 사례들을 수없이 접해본 경험자로서 이 글을 읽으시는 여러분들의 궁금한 점이나 더할 내용이 있으면 댓글을 통해 추가하도록 하겠습니다.

댓글 남겨주시면 최대한 시간되는 대로 친절히 설명드리겠습니다.