여의도에서 가장 오래된 아파트이면서 세대수가 많은 시범아파트가 드디어 재건축 첫발을 내딛었습니다.
신속통합기획안(이하 신통안)을 확정한 것인데요!! 2017년 안전진단을 통과하고 2021년 신속통합기획을 신청한지 정확히 1년만에 이뤄진 것입니다.
그간 여러 논쟁으로 정체되었던 여의도 노후 아파트단지들이 재건축 속도를 낼 것으로 보입니다.
신속통합기획안이란?
민간이 주도하는 재개발 재건축 초기 단계부터 서울시가 주민과 함께 사업성과 공공성이 적절히 결합된 정비계획안을 짜서 빠른 사업을 지원하는 제도입니다.
1. 여의도시범아파트 위치와 개요
2. 신속통합기획안 내용
| 구분 | 용적률 | 최고층수 | 세대수 |
| 주민제안(안) | 372% | 66층 | 2,082세대 |
| 신속통합기획(안) | 400% | 200m이하(60~65층 내외) | 2,500세대 내외 |
밑에도 다시 한번 설명드릴테지만, 이번 신통안의 가장 주요할 점은,
용적률을 400%(준주거 용도) 만들어 준것입니다. 그 이유는 후에 설명드리겠고 결과는 보시는 바와 같이 사업성이 훨씬 좋아졌습니다. 세대수가 400여개가 늘어났기 때문이에요.
3. 여의도시범아파트 신속통합기획 종합구상도
첫째, 여의도 국제업무지구와 연계하여 건축물 높이를 200m 높이 범위내에서 'U자형' 스카이라인을 형성하도록 계획지침을 마련했습니다.
기본구상대로 65층이 추진된다면 재건축 단지중에는 가장 높은 건축물이 되겠습니다.
둘째, 한강변(한강공원)과 가까운 곳(위에 2, 6번 위치)에 문화공원 조성합니다.
용적률을 올려주고 그에 상응하는 공공기여분을 활용해 복합 문화시설을 만듭니다.
전망데크와 문화시설이 어우러진 공간이며 멋진 석양을 감상할수 있도록 할 예정으로 [그레이트 선셋 한강]이라고 네이밍을 붙였네요.
셋째, 사업지 주변 보행체계 개선안을 마련하였습니다.
사업지와 한강공원을 연결하는 입체보행교를 신설할 계획입니다. 현재 원효대교 진입램프 차도로 인해 한강공원과 가까우면서도 멀리 돌아가야 하는 불편함이 있는데 접근성이 아주 좋아질 예정입니다.
또, 사람들이 다니기 힘들었던 여의대방로도 폭을 확장하고 상가를 배치해 활력있는 상업가로 변모시킬 예정입니다.
4. 앞으로의 절차 예상
이번 신통안을 확정하며 정비계획 수립을 위한 기준을 마련했으므로,
주민들이 신속통합기획안을 토대로 정비계획을 입안 신청합니다.
신속통합기획의 절차 간소화를 적용받아 정비계획과 지구단위계획 절차가 동시에 진행되며, 후에 도시계획위원회와 사업시행계획 심의를 거쳐 정비계획이 확정됩니다.
이에 따른 사업기간은 대폭 단축될 것으로 보입니다.
정비계획이 수립되고 정비구역이 지정되면 조합설립 인가후 시공사선정이 이루어 질테고,
사업시행인가와 관리처분까지 되어야 철거하고 착공이 가능합니다.
지금부터 시작해서 관리처분까지 빠르면 4~5년 안에 끊을수도 있을듯 한데, 그렇게 되면 2030년에는 여의도에 가장 큰 재건축단지가 새롭게 재탄생하는 것을 볼 수도 있겠습니다.
그동안 한강변 층수를 35층으로 제한한 이유는?
경관은 높은 고층에 사는 특정 사람들만의 것인 아니라 우리 모두의 것이다라는 최소한의 조망공공성을 가져야 한다는 취지에서 [35층 룰]이 생겨납니다. 주변 자연경관과도 조화를 이루도록 한 것이죠.
이 경관에 대한 논의로 2007년 처음 경관법을 제정하는데, 아이러니하게도 당시 서울시장이 이번에 35층룰을 해제한 오세훈서울시장입니다.
한 기자의 의견에 따르면, 35층 높이 기준이 서울의 주요산 조망경관을 모두가 향유할수 있는 최소한의 기회를 보호하기 위한 주거지역 내 보편적 높이라고 이해 가능 하다고 합니다.
35층 룰은 해제되었지만, 학교일조권 침해는 막아야!!
여의도시범아파트의 경우 건축물 높이가 재각각인 것을 알수 있습니다.
건축물의 높이가 재각각인 이유는 학교가 일조권 침해 받는 것을 막기 위함으로 보입니다.
여의도시범아파트의 경우 사업지의 인접한 북서쪽 방향에 여의도 초중고가 모두 있는데요,
자칫 오전부터 점심 시간대까지 운동장에 아파트 그림자가 길게 드리울수 있습니다.
이번에 건축물 높이 배치한 것을 보면 여의도 초중고 학교들로부터 가장 먼 지역으로 초고층을 배치하고 학교 옆쪽으로는 건축물 높이를 최소화 한것으로 보입니다.
왜 재건축 사업성 여부에서 35층룰 해제가 중요하냐구요??
여의도 시범아파트의 경우 35층룰을 적용했다면, 용적률이 400%는 물론 350%도 힘들었을 것으로 보입니다.
위에서 말씀드린대로 학교에 일조권을 침해하지 않으려면 학교주변으로는 건축물 높이를 낮게 하여야 하는데, 동간 거리 등을 감안하면, 용적률 감소와 이는 세대수 감소로 이어집니다.
세대수 감소는 당연히 재건축 사업의 사업성에 치명적일 테죠.
서초동 신동아아파트를 예로 들겠습니다.
서초동 독수리5형제로 불리던 재건축단지들입니다.
마지막 남은게 서초신동아아파트인데요, 지금 재건축 단계는 최종을 앞둔 관리처분 상태입니다.
관리처분이면, 이사하고 바로 철거 가능한 단계인데 서초동신동아아파트는 왠일인지 3년째 못하고 있습니다.
위에서 빨간테두리가 신동아아파트 사업부지 입니다.
'ㄴ'자로 꺾인 부분 위에 서이초등학교가 있죠?? 바로 이부분입니다!!
아파트 건축물 높이가 클수록 서이초등학교 일조권에 영향을 미치기 때문인데요
일괄적인 35층룰이 해제되면,
초등학교와 먼 경부고속도로 주변에 초고층을 배치하고, 학교주변으로는 저층을 배치 가능하기 때문에
용적률에서 이득을 볼수 있고 세대수 증가로 이어지며, 이는 재건축사업의 사업성 향상의 효과가 생길 겁니다.
그동안 서울교육청과 협의가 상당히 길어졌던 것으로 알려져 있는데,
이번에 오세훈시장의 35층룰 해제로 저절로 해결이 가능할 것으로 보입니다.
다만, 기다리는 동안 주택시장이 빠르게 다운되고 건축비는 상당히 인상되어 사업시작 시기를 놓고 저울질 하여야 할듯 합니다.
이번에 여의도시범아파트가 신통기획안을 통과하였다는 소식과 함께 종합구상도를 내놓았는데
건축물 높이가 모두 재각각이고 배치에 힘썼다는게 상당히 고민한 흔적이 있었습니다.
알고나면 모두 이유가 있고 상당히 과학적이고 논리적이라는 것을 확인하게 됩니다.
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