일을 하면서 정말 많이 접하는 질문 중에 하나가
"오피스텔 투자 어때??", "오피스텔 투자해서 월세 받는거 어떨까?? 수익률도 5% 나오는데~"
걸어다니는 것을 싫어해서 가까운거리임에도 항상 운전을해서 출퇴근을 하는데
가끔 [강남역 집에서 양재역 회사까지] 걸어다니곤 한다. 아주 가끔.
강남대로를 가로지르는 것을 아니지만, 바로뒤에 이면도로를 따라 쭉 걸어가는데
가장 많이 보이는 것이 오피스텔 건물들이다.
최근 3~4년 동안 지어졌거나 짓고 있는 오피스텔들만 족히 10개는 되는듯 하다.
오피스텔에 대한 투자 질문을 받을때마다 똑같이 물어보고 똑같이 대답하는 두가지가 있다.
위치가 어디야?
수익률은 생각하지마. 가치상승여력 없을만한 곳이면 쳐다보지도 마!!
사실 보통은 이 두가지를 먼저 얘기하고 이런저런 부가적인 설명을 하면
질문자인 지인분들은 거의 의사를 접고는 하는데.
간혹 이미 많이 알아보고 연구도 한분들의 경우가 있다.
이런 분들의 경우는 자세한 사업지를 물어보고 주변상황 및 시세를 파악해서
구체적으로 알려드리고 있지만, 지금까지 경우를 봤을때 열에 한두명 이리라.
일단, 이미 오피스텔에 투자해서 재미좀 보신 고수분들이 주변에 몇분 있다.
하지만, 이런 초단타 치시는 분들의 경우를 제외하고 기술하려한다.
////// 위치??
가장 중요한 요소다. 임대수요만 있어서는 곤란하다.
임대수요는 물론이고, 구매력이 있는 실수요자가 있을만한곳.
그리고 가장 중요한 요소.
/////////// 지가상승 //////////
오피스텔 투자에 있어서 필자가 고객분들께 수익률은 생각하지말고 가치상승여력만 보라고 하는 이유가 있다.
최근에 평균적으로 강남인근의 오피스텔 투자 수익률이 4% ~5%이다. 물론 상품의 특성상 확정수익률이 아니다.
보톧 대출로 에버리지효과 받았을때 6%이상을 노려볼수 있는 상황이다.
최근의 저금리 상황에서 상당히 괜찮다고 생각할수 있겠지만. 실상을 들여다 보면 그렇지 않다.
보여지는 수익률에서 여러가지 제하여야 할 부분들이 있기 때문이다.
고려해야할 사항들 - <<공실기간, 부동산중개수수료, 세금, 유지보수비용>>
오피스텔은 특성상 임차인의 변화가 잦다.
너무 장기 임차인의 경우도 관리부분에서 힘들지만, 너무 잦은 임차인변경은 곧 비용으로 연결된다.
공실기간이 1개월만 되어도 월세 한달치가 수익에서 빠지고, 힘들게 임차인을 구해 새로운 임차인을 맞을때면
중개수수료로 월세의 반에서 3분의2 가량이 든다. 이것뿐이랴.
요즘 오피스텔은 풀옵션이어서 그만큼 안에 유지보수하여야 할 것들도 많다. 새로운 임차인이 요구했을때
안들어주기 곤란한 경우가 많다.
여기에 오피스텔도 주거용으로 사용하는 경우 세법상 주택으로 본다. 다주택자의 중과세 뚜드려 맞기가 쉽다는 말이다.
결국엔, 월세좀 받아서 수익좀 보려다가 신경만 쓰이는 꼴이 되기 쉽다.
그러면, 오피스텔은 절대 투자하지 말라는 것이냐??
결론은, 아니다!! 하지만 거의 그렇다!!
그럼 아닌 경우는 어떤 케이스일까??
<<강력하게 가치상승이 예상되는곳 + 시행사의 실수>>
오피스텔을 수익형상품이라고 생각하지 말라고 다시한번 말하고 싶다!!
오피스텔은 무조건 투자형상품이다. 무조건 가치상승이 이뤄져야 한다.
그리고 거기에 간혹 시행사들이 분양가를 저렴하게 책정하는 사업지가 있다.
물론 그것을 알아차리기란 정말 힘들것이다. 하지만 투자 고수들은 여기서도 빛을 발하는법!!
작년에 강남 한 중간에 복층투룸형오피스텔을 4억중반에 분양한 시행사가 있다.
지금은 아직 완공전이지만 P가 2억 내외로 붙었다고 들었다.
분양대행사의 능력이라고 생각할수도 있지만, 한달만에 털었다는 것은 시행사의 분양가 책정에 있어 엄연한 미스다.
이런 두가지가 모두 해당하는 경우는 거의 없겠지만, 이에 해당한다면 필자먼저 투자하리라!!
다행히도 오피스텔의 경우 준주택으로서,
세무서에서는 주택으로 보지만
국토교통부는 주택으로 보지 않는다.
다주택자 중과세와 달리, 청약에 있어서는 주택수에 포함되지 않는다는 말이다.
따라서,, 무주택자의 경우에 위에 같은 정말 좋은 사업지(오피스텔)가 있다면
적극 추천해주고 싶다!!
" (그) 오피스텔 당장 투자하세요!!"
'부동산꿀정보 > 부동산금융투자' 카테고리의 다른 글
| 리츠 투자하면 좋은 이유(리츠 투자이유와 세재혜택 등) (2) | 2022.10.21 |
|---|---|
| 리츠(REITs) 쉽게 설명 드려요(리츠 종류, 투자, 현황 등) (2) | 2022.10.20 |
| 연말정산 두번째. 나머지 소득공제 (0) | 2021.01.19 |
| 연말정산을 시작하며 ①인적공제 & 부양가족 등록방법 (0) | 2021.01.14 |
| 임야개발과 투자_양평용문리를 다녀와서 (0) | 2020.12.05 |
