임대차계약과 임대인 정보요구 그리고 임차권 등기 신속화 제도 시작

임대차계약 체결시 임대인의 정보제시의무가 생기고  임차권등기 절차가 빠르게 바뀝니다.

임대차계약 체결시에 임대인의 정보 제시의무(임차인의 정보요구권)가 신설 되었습니다.  이에 임대인은 임차인에게 선순위 임대차정보 및 납세증명서를 제시하도록 의무를 지게 됩니다.

 

또한 임차권등기명령 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권 등기를 신속하게 경료할 수 있도록 법률을 수정하였습니다.

 

얼마전에 국회 본회의를 통과하고 공포된 법안으로 임차인의 보호를 위한 내용들입니다.

알기 쉽게 또 자세하게 설명 들어가도록 하겠습니다!!

(본회의를 통과하였다는 뉴스만 나왔는데, 법적인 절차상 본회의 통과후 15일 내에 공포해야 하므로 이미 시행중이라 생각하시면 되겠습니다.)

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임대인의 정보 제시의무 

임차인의 입장에서 보면 임대인정보요구권이라고 생각하면 됩니다. 이 규정들은 공포한 날부터 시행이므로 공포시 체결되는 임대차계약부터 적용됩니다.

 

1. 추진배경

 - 전세보증금이 매매가를 웃도는 깡통전세나 임대인이 전세금을 받고 잠적해버리는 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해를 예방하고자 함

 - 전세사기 등 피해가 발생할 수 있는 주된 원인이 임차인이 계약 체결할 때, 임대인의 세금체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없었기 때문

 

2. 개정내용

 - 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보를 미리 알려야 합니다.

 - 국세징수법과 지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시하여야 합니다.

 

위에 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시의무)이 신설된 내용으로, 법조문 그대로 가져와 봤습니다.

위에서 설명드린 내용들이 법조문으로 되어 있는데, [~동의함으로써 이를 갈음할 수 있다]는 내용은 헷갈릴 수 있겠습니다.

임대인이 직접 정보에 대해 제시를 하지 않더라도, 임차인이 정보를 열람할 수 있도록 동의를 해주어 갈음할 수 있다는 내용입니다.

 

계약서 특약사항 추가 내용

표준임대차계약서에도 이와 관련된 내용이 들어가는데요,

임대인의 정보 제시의무 위반시(사전에 고지한 내용보다 선순위보증금이나 국세지방세 등이 초과하는 경우) 임차인은 계약금 등을 포기하지 않고 임대차계약을 해제할 수 있다는 내용입니다.

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임차권등기 신속화 제도

임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도입니다.

 

1. 추진배경

 - 법원의 결정이 임대인에게 고지되어야 비로소 임차권등기를 할 수 있었으므로, 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권등기명령 송달이 어려운 경우, 임차인으로서는 보증금을 돌려받지 못하고 임차권등기도 할 수 없어 이사를 가지 못하는 상황이 있었습니다.

 

2. 개정내용

 - 임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기가 가능하도록 하였습니다. 가압류 집행시 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다는 민사집행법 규정을 준용한 것입니다.

 

다만, 이규정은 [임차권등기명령 절차에 관한 규칙] 정비 등을 위한 기간이 필요해 [공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행] 예정입니다.

하지만, 여기서 또 법적 공백을 우려해 임차권등기명령이 개정법 시행전에 있었더라도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않았다면 적용하게 함으로써 최대한 피해자가 생기지 않도록 배려하였습니다.