1세대1주택 비과세 요건 / 거주기간 보유기간(최신개정내용)

1세대1주택비과세요건

많은 분들이 1세대1주택 비과세요건에 대해서 알아보시는데요,

이는 양도소득세 관련 내용일 겁니다.

 

양도소득세는 고정자산에 대하여 소유권을 타인에게 넘길 때 발생하는 양도차익에 대해 부과하는 세금인데요, 여기서 말하는 고정자산에는 부동산 뿐만 아니라 권리도 해당합니다.

 

간혹 양도소득세가 면제되는 비과세 요건에 해당하는지 알고 매매를 진행하였다가 낭패보는 경우도 보았는데요, 자세한 요건을 알고 잘 준비해야 할 것입니다.

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1세대1주택 비과세 요건

 

 첫째, 주택을 취득하여 2년이상 보유하여야 합니다.

 

여기서 취득일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날이 기준이 됩니다.

 

2017년 8월2일에 발표된 부동산대책, 흔히 8.2대책으로 불리는데요

이때, 조정대상지역의 주택에 대하여 2년의 보유에 2년 거주 조건을 추가합니다.

따라서 8.2대책 이후로 조정대상지역에서 신규추택을 취득한 경우 2년이상 보유 + 2년이상 거주 요건을 만족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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 둘째, 일시적2주택의 경우 특례를 적용해 양도소득세 비과세에 해당할수 있습니다.

 

일시적 1세대2주택 비과세 특례에 해당하기 위하여는,

 

종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과후 신규주택을 취득하여야 하며, 신규주택을 취득한 후 3년이내에 종전주택을 양도하여야 합니다. 

비과세에 해당하기 위하여 당연히 종전주택을 2년 이상 보유하여야 하며, 조정지역의 경우는 2년 거주 요건도 충족하여야 합니다.

 

여기서 중요한 것은, 만약 신규주택을 취득하는 시점에 신규주택과 종전주택 모두 조정대상지역에 있는 경우인데요, 

이경우는 신규주택 취득일로부터 1년이내에 종전주택을 양도하여야 합니다.

 

더군다나 누구나 헷갈릴만한 것이 누더기 정책이라고 비판받았었던 이유중에 하나인데요, 2018년9월13일 부동산대책과 2019년12월16일 부동산대책에 따라서 신규주택과 종전주택의 중복보유기간을 다르게 봅니다.

2018.09.14. ~ 2019.12.16. 신규주택 취득	2년 내에 종전주택을 매도해야 함
2019.12.16. 다음날 부터 신규주택 취득	1년 내에 종전주택을 매도해야 함

이렇게 헷갈릴 만한 내용을 설명하기 위해 국세청에서는 사례를 만들어 설명하고 있습니다.

위 사진의 경우, 1년 경과 후 양도하여 비과세 혜택을 받지 못할까요?

 

이에 대한 국세청 답변입니다.

 

 - 2019.12.17.이후에 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 신규주택으로 이사전입신고하는 경우 1세대1주택 비과세를 적용합니다.

 

 다만, 위의 사례와 같이 2018.09.13. 이전에 신규주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙에 의해 확인되는 경우 // 신규주택을 취득한 날(2020.09)로부터 3년 이내에 종전주택을 양도시 1세대 1주택 비과세 대상입니다.

 

필자주) 2018.09.13일 이전에 신규주택 계약을 했으므로 3년이고, 계약시점이 2개월만 늦었어도 종전주택을 2년애에 양도하여야 했을 것입니다.

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 셋재, 실거래가가 12억원 이하여야 합니다.

 

2021년 11월 국회 기획재정위원회 의결로 기존에 양도세 비과세 금액을 9억에서 12억으로 상향 조절했습니다.

공포되자 마자 시행이어서 빠르게 적용했습니다. 이에 기존 계약 잔금일을 공포일 이후로 늦추는 편법이 벌어지기도 했습니다.

 

참고) 12억을 초과하는 경우는, 

초과하는 금액에 대하여는 기본공제에 장기보유특별공제를 적용한후 과세표준에 따라 최고 45%누진세율을 곱해 양도소득세를 산출합니다.(물론, 초과금액에서 필요경비를 제하고 계산합니다)

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양도소득세와 관련된 세금은 정말 복잡합니다. 개인적인 다른 요소들도 아울러서 계산하기 때문인데요,

세무사들도 양도소득세 계산 실수로 소송까지 걸리는 경우도 더러 보입니다. 이에 양도소득세는 안한다는 세무사님들도 계십니다.

 

여러분들은 1세대1주택비과세와 관련된 정보들 확실히 파악하시고,

거기에 꼭 전문가인 세무사 상담을 받으시길 바랍니다. 그에 따라 일정이나 금액부분을 조정하여야 실수가 없을 것입니다.