2020년 7월31일 부터 시행된 임대차3법의 하나로 계약갱신청구권(갱신요구권)이라는 규정이 만들어졌습니다.
참고) 임대차3법이란?
1. 임대료 증액 상한을 5% 이내로 제한
2. 임대차계약 30일 안에 신고해야 하는 전월세신고제
3. 2년 계약 이후 1차례 추가로 임대차계약 2년을 보장하는 계약갱신요구권
이중에 임대인들이 대표적인 악법이다. 임대사업자들에게 너무 가혹하다. 라고 하는 규정이 바로 계약갱신청구권 조항입니다.
그러면 계약갱신청구권에 대한 주택임대차보호법 개정(신설)내용을 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법 6조의3(계약갱신 요구 등)이란 내용으로 신설되었습니다.
위에 빨간색 네모 부분이 큰 틀에서 정하는 부분(정의)인데요.
제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
여기서 말한는 제6조는 기존의 주택임대차보호법에 나오는 계약의 갱신 관련 내용입니다.
흔히들 알고 계시는 내용 즉,
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 서로에게 갱신거절의 통지를 하지 않으면 처음 계약 조건과 동일하게 갱신된것으로 본다는 것이죠.
제6조제1항 전단의 기간이 6개월 전부터 2개월 전까지 입니다.
자 그러면 처음부터 다시 보시죠.
임대인은 임차인이 계약갱신을 요구하면 원래 알고 있던 계약갱신기간내용(묵시적갱신포함)과 별개로 거절하지 못한다!!
(단, 정당한 사유 있을시 제외,, 추가로 각호에 설명)
여기까지 이해되셨으면 다음으로 넘어가도록 하겠습니다!!
언론에서도 그렇고 많이 알려져서 알고 있는 부분이니까요.
다음으로 오늘의 가장 큰 주제인 위에 파란색 네모 부분에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에서 제 4항의 내용입니다.
제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다!!
계약갱신청구권을 사용하여 갱신되는 임대차 계약.
이 계약의 해지에 관하여 제 6조의2를 준용한다는 내용인데요,
그럼 제 6조의2의 내용이 무엇이냐??
| 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. |
바로 여러분들이 많이 알고 계시지만 항상 헷갈려 하시는 묵시적갱신 해지 내용입니다.
즉, 계약갱신청구권 사용하시면 계약 해지 할때는 묵시적갱신과 똑같이 본다는 거에요.
묵시적갱신!!
갱신이 된 후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 할수 있다는 내용입니다.(임대인은 안됨)
계약 해지를 통지하고 3개월 지나면 효력 발생으로 계약은 해지된 것으로 봅니다.
이 내용을 계약갱신청구권에서 그대로 가져오는 거니까,
결론은,
임대차3법으로 시행된 계약갱신청구권(2+2 임대차갱신청구권) 사용하여 갱신시.
임차인은 언제든지(2년 경과 전에도 가능) 계약해지를 임대인에게 통지할수 있고!!
3개월이 지나면 효력이 발생하므로 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있으며!!
부동산중개수수료 또한 만기전퇴실시 임차인이 부담하는 것과 다르게 임차인이 부담하지 않습니다!!
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