지난 2020년 9월에 상가임대차보호법이 개정되면서,
감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 이유로 임차인은 임대인에게 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다.
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>
하지만, 감염병 등에 의한 경제사정의 변동 이라는 요건이 명확하지 않고, 어느 정도로 차임 등을 조정할 수 있는지 불분명 하다보니 실질적으로 소상공인이 이러한 차임감액청구권을 제대로 활용하기 어려웠습니다.
이에 임대차분쟁조정위원회의 분쟁해결하는 구체적이고 활용 가능한 기준을 마련하여 차임증감청구권의 실효성을 확보하는 것이 중요하게 떠올랐습니다.
조정위원회 내부 가이드라인 기본방침
조정위원회가 활용할 가이드라인을 마련하기 위해, 법무부/중소벤처기업부/국토교통부가 공동으로 연구용역을 진행하였고 이 결과인 가이드라인의 기본 방침을 제시합니다.
1. 방역 또는 예방조치가 시행되고
2. 조치 이후의 평균 매출액이 일정 비율 이상 감소한 경우 감액 청구 가능
3. 감액할 금액은 매출액이 감소한 부분에 비례
위 기본방침은 앞으로 조정위원회에서 내부적으로 활용할 가이드라인의 방향을 정하는 것이고, 구체적인 가이드라인이 마련되기 전이라도 분쟁 당사자들은 이번 방침을 임대차 차임 감액 협의에 있어 기준으로 활용할 수 있습니다.
기존에 자율적으로 기준안을 마련하여 협상한 사례가 있는데요,
위에 사례는 참고만 하시면 되겠습니다.
임대료 인하 청구에 해당하기 위한 조건
1. 임대차계약일 이후에 감염병 등에 의한 방역 또는 예방 조치가 강화되었을 것
2. 방역 또는 예방 조치 강화 전후 평균 매출액이 30% 이상 감소한 경우일 것
위 두가지를 충족할 경우 감염병 등에 의한 경제사정의 변동이 있는 것으로 보아 차임 감액을 요청할 수 있습니다.
다만, 방역 또는 예방 조치가 없어지고, 매출액이 방역 또는 예방 조치 강화 이전으로 회복되면,
임대인은 다시 차임 증액을 요청할 수 있습니다.
임대료 감액 범위 기준(얼마나 할인 가능할까)
원칙적으로 방역 또는 예방 조치가 강화되기 전후 평균 매출액이 감소되는 비율만큼을 기준으로 하여 감액의 구체적인 범위를 협의할 수 있습니다.
감액기준금액 = 현재 임대료 X 방역 또는 예방 조치 강화 전후 평균 매출액 감소율
다만, 위의 경우에도 차임의 구체적인 범위를 협의하는데 있어 금융비용 및 제세공과금을 고려, 임대인이 받아들일수 있는 범위를 넘지 않도록 해야 합니다.
임대료 조정 사례
1. 커피전문점
2. 2018년 임대차계약 / 월임대료 400만원
3. 코로나이전 평균 매출액 약 3천만원 / 이후 약 2천만원 이하(매출액 30% 이상 감소)
4. 임차인요청안
- 400만원(임대료) * 0.3(30%) = 120만원
120만원 할인 요청
5. 임대인주장
- 해당 상가 10억원에 매입 / 대출이자와 재산세등 고정비용 월 300만원 / 동일 건물 내 유사한 위치에 코로나이후 월 차임 300만원으로 신규 계약
- 따라서, 최소한 월 임대료가 300만원은 보장되어야 한다는 취지로 주장
◆ 최종 조정안
- 임차인의 매출감소분을 적용한 임대료 280만원과 임대인 주장하는 최소차임한도액이 300만원임을 고려하여 큰 금액으로 감액 범위를 정할수 있습니다.
따라서, 300만원으로 조정 합니다.
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