최근에 금리인상 이슈로 전세계약보다 월세계약을 선호한다는 뉴스기사를 보았습니다만
아직도 현장에서는 전세물건이 턱없이 부족합니다. 물론 동네마다 다르겠지만, 일부 지역은 중개업소마다 대기자들이 있어서 물건이 나오자마자 계약되는 경우도 많다고 합니다.
이렇게 우리 실생활에서 월세와 다르게 전세는 보증금이 워낙 크다보니 임차인 입장에서는 걱정이 이만저만이 아닙니다. 계약 종료시 안전하게 또 제 때에 반환 받아야 하기 때문입니다.
보증금을 안전하게 지킬수 있는 방법으로 전세보증보험(전세금반환보증보험)과 전세권설정이 있습니다.
전세금반환보증보험
전세계약 종료시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 자동차보험같은 보험상품이에요.
전세가격하락 또는 임대인의 갑작스런 경제적 어렴움 등으로, 전세입자가 임대인에게서 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관에서 대신 돌려 받을 수 있습니다. 이후 보증기관은 임대인에게 돌려받는 제도입니다.
이전에는 전세입자가 가입할 때, 임대인의 동의가 필요했으나 2018년 2월부터 동의절차가 폐지 되어 실질적으로 임차인에게 확실히 도움이 될수 있도록 바뀌었습니다.
전세권설정
전세권설정은 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자간 합의로 전세권을 등기에 올리는 것을 말합니다.
임차인 입장에서 전세권설정은 [확정일자]와 [입주 및 전입신고] 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖습니다.
보통 임차인의 필요에 의해서 하는 것이므로, 설정비용은 임차인이 지불합니다.
2020.12.14 - [부동산꿀정보] - 전세권설정에 관한 모든것_비용/방법/절차/확정일자(셀프등기)
전세권설정에 관한 모든것_비용/방법/절차/확정일자(셀프등기)
일을 하다보면 고객분들이 전세권설정 어떻게 해야해요? 하고 묻는 경우가 있다. 보통은 고객분을 평소 파악한 상태라 1. 시간이 없거나 너무 이런거에 생소한 분이면 법무사 통해서 하세요~
vinobabo.tistory.com
그러면 이 두가지 차이는 뭐고 나의 경우는 어떤 것을 이용해야 할까요??
전세금반환보증보험은 전입신고를 하여야 하지만, 전세권설정은 전입신고를 요하지 않으므로 부득이하게 전입신고를 못하는 경우에 쓰입니다
따라서,, 전입신고가 가능하다면 임차인에게 유리한 전세금반환보증보험을 이용하는 것이 좋습니다.
전세금반환보증보험 종류에 따른 조건/내용/절차/보증료비용/어디서 가입하는지
주택도시보증공사(HUG)
한국주택금융공사
SGI서울보증보험
위에 세군데에서 전세금반환보증보험에 대한 상품이 있습니다. 각 회사별로 전세금반환보증보험의 조건/주요내용/절차/비용/주의사항 등을 순서대로 알아보도록 하겠습니다.
1. 주택도시보증공사 HUG
- 가장 많이 하는 곳입니다. 금융기관들이 많이 연계되어 있습니다.
| 보증 신청 기한 | 1. 신규 전세계약 - 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은날 ~ 전세계약기간의 1/2이 경과 전 2. 갱신 전세계약 - 갱신 전 전세계약만료일 이전 1개월 ~ 갱신 전세계약서상 계약기간 1/2이 경과 전 |
| 보증대상 | 단독/다가구/다중/연립/다세대/주거용오피스텔/아파트/노인복지주택 cf) 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설(상가)은 보증 대상 아님 |
| 보증기간 | 보증서 발급일 ~ 전세계약기간의 만료일 후 1개월 |
| 보증한도 | 주택가격의 70~100% 이내 |
| 보증조건 | 1. 보증대상 주택에 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 없을 것 2. 전입세대열람내역에 타 세대의 전입 내역이 없을 것(단독다중다가구는 가능) 3. 건축물 대장에 위반 건축물로 기재되어 있지 않을 것 4. 전세계약기간이 1년 이상일 것 5. 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약일 것 6. 선순위채권이 주택가격의 60% 이하 + 선순위채권과 전세보증금 합이 주택가격 이하일 것 |
| 보증금액 | 수도권 7억원 이하, 기타 지역 5억원 이하 |
| 주의사항 | 보증기간동안 주택임대차보호법 상의 대항요건(전세계약+전입신고+점유)을 유지해야 함 |
| 주택가격 산정기준 | 아파트 오피스텔의 경우 KB시세, 한국감정원 부동산테크 시세 (연립,다세대/단독,다중,다가구의 경우 국토교통부장관이 공시하는 가격의 150% 해당 금액) cf) 감정평가 받은 경우 우선 적용 |
| 보증료 | 계산식 = 보증금액*보증료율*전세계약기간/365 (요율표 밑에 사진 파일 참조) |
[요율표]
2. 한국주택금융공사(HF)
- 전세보증금반환보증 이라는 제도에 전세지킴보증 이라는 상품명이 있습니다.
| 보증신청시기 | 임대차계약기간이 1/2 경과하기 이전(HUG와 동일) |
| 임차인(보증신청인) | 1. 대한민국 국민(영주권자 포함)일 것 2. 임대차보증금 7억원 이하(수도권) / 5억원 이하(지방 소재) 3. 임대차보증금의 5% 이상 지급한 세대주일 것 4. 보증가입 즉시 점유 및 전입신고, 확정일자 갖출 것 |
| 임대인 | 1. 대한민국 국민일 것(법인인 경우 공공임대주택사업자 또는 외국법인이 아닐 것) 2. 법인등본상 회생진행 또는 파산, 청산 등의 법인이 아닐 것 3. 사업자등록상태조회 결과 휴폐업 상태가 아닐 것 4. 4대 보험료 완납증명서상 미납상태가 아닐 것 (이상 2,3,4의 경우는 법인만 해당) |
| 보증대상임차주택 | 아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 주거용오피스텔, 노인복지주택 |
| 주택가격평가방법 | KB시세 또는 한국부동산원 시세(HUG와 동일) - 1년이내 분양가(300세대 이상 아파트 한함) 또는 1년이내 매매 거래가액(주거용오피스텔 한함) |
| 보증기간 | 보증서발급일 ~ 임대차계약종료일 + 1개월 |
| 보증료율 | 기준 보증료율 - 연0.04% / 우대 보증료율 - 연 0.02% (우대 - 다자녀, 신혼부부, 저소득자, 다문화, 장애인, 국가유공자, 의사상자, 한부모조손, 고령자, 청년 ) |
| 신청금융기관 | 국민, 기업, 농협, 우리, 신한, 하나, 경남, 광주, 대구, 제주, 수협, 부산은행 상담 및 신청 접수 가능 |
| 보증금반환 | 임대인이 정당한 사유없이 보증금을 미반환하는 경우 임차권등기를 하고 임차보증금반환채권을 주택금융공사에 양도한 뒤 보증금반환을 청구 가능합니다 |
3. 서울보증보험(SGI)
- 유일하게 주택에 대한 보증금반환보증보험 뿐만 아니라, 소상공인을 위하여 상가보증금보장보험도 가입 가능합니다.
| 가입대상 임대차계약 | 1. 개인 - 임대차기간이 1년 이상일 경우 계약일로부터 10개월이 지나지 않은 임대차계약 / 임대차기간이 1년이면서 계약일로부터 5개월이 지나지 않은 임대차계약 2. 법인 - 임대차기간이 1년 이상이면서 계약일로부터 3개월이 지나지 않은 임대차계약 (법인의 경우 전세권 설정 필요함) |
| 가입금액 | 임대차계약서상의 임차보증금 전액(아파트 이외는 10억원 이내) |
| 보험기간 | 임대차기간 |
| 보험요율(개인) | 아파트 - 연0.192% / 기타주택 - 연0.218% |
| 주택가격산정기준 | KB시세, 부동산테크, 부동산114 평균시세(아파트 오피스텔 기타주택 모두 퍼센테이지가 다름 유의) |
| 가입제한 | 임차물건이 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청 토지와 건물 소유주가 다른 경우 임대인이 금융회사 신용관리대상자인 경우 임대인이 주택건설업체(임대주택업체)인 경우 임대차계약이 묵시적 갱신의 경우 |
결론을 말씀드리면,
보증료율이 회사마다 다릅니다. 아파트기준 보증금이 2억원일때,
주택도시보증공사(HUG) - 약 25만원
한국주택금융공사(HF) - 8만원
서울보증보험(SGI) - 38.4만원
허그가 가장 많이 이용되지만 한국주택금융공사가 가장 저렴합니다. 서울보증보험은 가입조건이 가장 완화되어 있지만 너무 비쌉니다. 상가임대차보증금반환보증보험의 경우에만 이용하는 것으로 하면 좋을듯 합니다.
공통된 사항으로 중요한 부분은,
변경된 임대인과 신규임대차계약체결(임차기간 변동 수반), 임차인의 변경, 이사로 인한 임차주택의 변경이 있는 경우엔 기존 보증의 효력이 상실되며, 보증의 신규가입이 필요합니다. 따라서 취급 금융기간에 신규보증 가능여부를 문의 하여야 합니다.
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